最近、当社の別荘会員様より毎日のように相談の連絡があります。
ある会社が当社の別荘地所有者にかたっぱしから「当社に販売を任せて土地や別荘を売りませんか？」との手紙を送っています。ここまでは問題ないのです。そこから先に問題があります。例えば昨日このような電話を会員様からいただきました。
会員様 「◎×△という不動産会社から、私の土地が坪単価8万円で売れると査定きたけどどう思う」 （笑）
私 「いい加減な査定ですね。今は群馬県全域の別荘地は県道村道沿いは別にして相場は坪単価１万円～２万円ですよ。別荘地開発当時でもバブル時代でもうちの別荘地は坪単価８万円では売れてませんよ（笑）」
会員様 「でしょう。俺もおかしいと思ったんだよ。それに娘にインターネットでその会社を調べてもらったら 資本金もしっかりしてるんだけど、広告費を40万円よこせと言っているんだよ。」
私 「・・・・・・・・・。あーあーっ。とうとうそういう会社がでてきましたか。実は・・・・・・・・」
皆様、何が問題かわかりますか？
物件相場が坪単価１万円の土地を坪単価８万円で査定すると、土地が１００坪の場合１００万円が８００万円になります。インターネット時代でユーザーが相場 を把握している時代に相場以上の価額の不動産はよほど付加価値ある土地でないと買い手はつきません。わかりやすく申せば、皆様もご近所の住宅相場は広告みているとわかると思います。近所で新築建売住宅が３０００万円相場ででているところ、３０００万円と同じ条件の家が１億円で売りに出されても誰も買いませ ん。ところがリゾート地というのは昔購入した人が安く叩き売りしたくない気持があり売主様の都合により価格にばらつきあります。当社の別荘地でも同じ別荘 地でありながら、坪単価１千円～５万円と様々な価格設定の変動あります。それでも買主相場というか市場価格は存在しますので坪単価１万円相場のところ坪単価８万円では売れません。
必ずこういう話には裏があります。
今回のケースでは不動産会社が広告費４０万円を要求しているようです。
皆様が勘違いされるケースとしてよくあるのがこの広告費の件です。売りたい方は不動産会社に販売という商売をさせてやってるので当たり前のように不動産会社が広告費をだしてくれると思っております。実はこの広告費は法的には売主様の合意があれば売主様に請求してよいこととなっています。よってまず考えられるのは売れない事が承知で高く査定して販売を獲得して広告費だけせしめようとしているケース。次に考えられるのは、ホームページに掲載物件を増やしたい目的。アマゾンと一緒で商品在庫が多ければ多いほどいいので。
その他色々想像できますが、よーく考えてみて下さい。何故、大手不動産会社がリゾート地を商売としないのか。２００万円の土地を仲介して得る報酬は約１０ 万円です。交通費や経費差引けばさらに少なくなる手数料。特に東京や全国的知名度のある大手不動産会社はまず商売としません。たまに別荘地で大手不動産会 社の看板みかけますがそれは抱え込み商売といい、地主様に東京の不動産売却を頼まれついでにリゾート地も一緒に・・・のケースが多いです。
それでは当社は何故、別荘地の販売をしているかと申せば管理しているからにつきます。実際数万円の手数料でも販売依頼受諾します。別荘地の管理会社の殆どが自社で販売する力がありません。当社のようにホームページ中心に販売力ある会社が少ないのです。当社も当社のホームページ以外にもポータルサイト含め４０サイト以上の広告掲載しますので広告量はものすごいかかります。当社は広告費はお客様に請求しないので別荘地販売利益からはまず広告費は捻出できないので東京の利益より捻出しています。しつこいですが当社が管理している別荘地だからです。
営業の本音を申せば、せっかく東京売買で稼いだ利益をもっと不動産投資系に使いたいのにリゾート費用にまた持ってかれるのか・・・・との不満あります。けれでも、別荘管理は当社の中心業務であるので別荘地を衰退させない為にも販売努力は必要です。別荘地は利用してもらわないと衰退していくので。それでももっともっと本音申せば、大手不動産会社が積極的に当社の別荘地を販売してくれれば当社は余計な経費使わず管理だけに集中できるのでそのほうが嬉しいで す。
何名かの会員様はこのような会社は許せないのでどこに訴えればよいかと聞かれましたが、当社はこのように査定して・・・広告費はこうこうで」と切り返されるので余計な労力は避けた方がいいですよと一応相談先だけ伝えました。
でも、どう考えてもこの査定からの流れは違法でないようで実は、リゾート地を手放したいと考えている地権者の心理を逆手にとった心理商法といわざる得なく同業者として残念でなりません。当社はとにかく販売力をもっともっと日々研究していこうと固く、最決心した次第です。
