(3):一番よい住宅ローンは何？
家を買う時に殆どの人が住宅ローンを組みますがどこの金融機関で借りればよいか悩むと思います。
これだけの金融商品が出回っているので、この話も結論的にはお客様の返済プランに合った金融機関を選ぶのがベストとの結論になります。都市銀行が絶対良いとはいえません。一般的にサラリーマンより自営業者の役員になっている方の方がローンを借りにくいのですが、名前だけにこだわって３大都市銀行で借りようと考えているなら、私はストップをかけます。都市銀行の審査基準が厳しくて、サラリーマンより金利優遇受けられないのであれば、会社が取引している信用金庫で借りた方が優遇金利幅がお得なケースがあります。このパターンは私は結構、体験しております。お客様や不動産会社社がよく勘違いしているケースで、できれば知名度ある都市銀行で借りたいというお客様に対し、不動産会社が当社が提携している３大メガバンク（三菱東京ＵＦＪ・三井住友・みずほ）がありますからご安心下さい。と接客していたらそれは間違いです。よーく、一旦冷静になって考えましょう！ 確かに預貯金なら信用金庫より安心できる銀行の方がよいと思います。しかし住宅ローンは借り入れですから、極論申せば、借りている金融機関が仮に経営破綻しても構わない・・・との感覚でいましょう。
こう考えてください。金融機関も公共性がありますが営利法人ですから、利益を上げて儲けなければなりません。その利益は、振込手数料や本店の人材が動かしている投資系の仕事もありますが、利益の中心はやっぱり利鞘＜リザヤ＞を稼ぐことにつきます。つまり、預貯金など集めているお金を元にお金を融資してその利鞘を稼ぐのが大前提です。そして銀行にとって、住宅ローンという債権は優良債権なんです。ですから、借りている先がつぶれてしまったら、せっかく良い条件の金利で借りていたのに高くなると心配する人がいますが、例え借りている金融機関が破綻しても引き受けする金融機関は住宅ローンを是非、引継ぎたいと思うでしょうから、今までの同じ条件で続くケースが実際、過去に証明されています。
世間ではフラット３５が今、一番のおすすめといわれています。確かに私もそう思います。フラット３５のメリットがパンフレットで挙げられていますが
①金利変動がないから安心→金利が上昇しても借り入れ時の金利で返済できる→反対に金利が下がると高い金利を払い続けることになりますが、この低金利時代ですからね・・・。
②保証料や繰上げ返済手数料がかからない
③建物の技術基準を満たして住宅に住めることやエコポイント
その他諸々・・・・・・・・・・・
このフラットという仕組みの詳細は避けますが、ここで簡潔にひとこと申せば「フラット３５」で借りたローン債券を銀行から住宅支援機構が買取り担保にし投資運用します。つまりは、フラット３５をすすめる金融機関は裏を返せば資金量が少ない金融機関ということも言えます。どうでしょう。３大メガバンクのような資金量豊かな銀行はフラット３５などすすめないで一番儲かる自分のところの住宅ローン商品をすすめたがるのではないかな。そのだしとして金利を低金利でご提案して。つまりしつこいですが、お客様自身が返済計画について考えベストな金融商品を選ぶ必要があると思います。知名度だけで考えない方がよろしいか と思います。
（４）：住宅ローンの返し方について
もしもの話ですが、カードローンを２社からお金を借りていたとします。Ａ社より１００万円を１０％の金利で借りていてＢ社より１００万円を２０％の金利で借りているとします。そして定期積金が満期で１００万円になったのでローンを返そうと考えた場合、２０％の高い金利のＢ社を返済すると思います。
つまり、高い金利部分は早く返済した方がよいのは当たり前ですよね。この考えが繰上げ返済に当てはまります。ブログですと金利推移のイメーズが掲載できないので恐縮ですが、どこもかしこでも目にとめた方もいると思いますので言葉でまとめさせていただきますが、ローンの仕組みは、借りている当初が金利負担が多く返せば返すほど時間の経過とともに利息の支払分が減ってきます。具体的には、ローンの毎月返済が１０万円ですとそのうちの４万円は利息で元金は６万円しか減っていない状況です。（勝手な数字ですが）それが２０年後は１０万円の返済金の内、利息は２万円で元金が８万円という内訳に変化します。
それならば、借りている当初が利息の支払分が多いのでまとまったお金を繰り上げ返済するなら早い段階で繰り上げ返済をした方がよいです。まとまったお金は即繰り上げ返済を実行。厳密には繰上げ返済に手数料がかかる商品もあったりしてこれもいちがいに全てが繰り上げ返済した方がよいともいいきれません。毎月繰り上げ返済用にお金を貯めて２年後にまとめて繰り上げ返済するのであれば、毎月返済額を増やした方が得になるケースもあるので。私ももちろん繰り上げ返済を実施しておりますが、まとまったお金を返済した場合、ドーッンと返済期間が減りますのでうれしいです。住宅ローン控除は過去最大と言われていますがこれも数字のまやかしで多くの方にとってこの上限はあまり関係ないと思います。注意点はローン残高は１０００万円をもうすぐ下回りそうな人は注意点がでてきますがここでは詳細は避けておきます。
たまにローンは一生懸命返済しても自分が死んだら団信でチャラになるのでもったいないと考える方もいますが、最悪のケースを考えるのは確立論としてバクチ的なので、お金の問題は常に現実的なケースを想定して子供の教育資金や老後資金を貯蓄できる余裕ある返済計画を立てられた方がよろしいかと思います。それでも団信を考えて早く返すのがもったいないとお考えの方はこのように考えてください。今のローン残高が１０００万円しかありません。今、自分の家を売却してどんなに安く売っても２０００万円では必ず売れるだろう。そのような状況であって、返済満期まで安い固定金利であれば、無理して繰上げ返済はしないで貯蓄を増やしておくのも良いと思います。返済ばかりやっきになって子供の教育資金が必要な時に現金がなくて教育ローンを借りるようですと結局損することにもなりかねないで。
（５）：返済と貯蓄は同時並行で考えるべきです
最悪のケースですが、もし自分が死んでしまった場合、好きになった女の子に奥さんになってもらい、子供に人生をスタートさせた男は、その最悪のケースもしっかり考えておくべきです。どういうふうに考えるかと申せば、自分が死んだ後に奥さんや子供に惨めな思いをさせないことですよね。ローンは団体信用生命保険でチャラになっても、残された家族は、毎月の生活費もかかるし、子供が小さければ教育資金も莫大に残しておく必要があります。一家の大黒柱を失って精神的にもさみしい思いを奥さんにさせてしまったうえに子供の教育資金が足りないとかで不憫な思いをさせるようではあまりにも男として情けないですよね。ここはしっかり抑えておくポイントと思います。
・まず、主人が亡くなりローンがチャラになったとしてその後の家族の最低限の生活保障を考えます。
＜シュミレーション例＞
・＜住居費と教育費を省いた現在の生活費＞・・・・・30万円
・30万円×0.7×12ヶ月=252万円が残された家族に必要な生活費になりますよね。
・18歳未満の子供が2人いる場合、遺族年金からの収入が125万円とします。
・遺族厚生年金が現在の収入の500万円の10％で見積もります。
・125万円+50万円=175万円
・252万円－175万円＝77万円＋残った住宅の固定資産税年額15万円＝92万円
・この92万円を奥さんがパートに出たりして稼げるようであれば生活はできると考えます。
さて、ここからが本題ですが、生活はできても幼い子供がいる場合頭が痛いのは教育資金です。一人あたりざっと１０００万円で計算しても２人なら２０００万円の貯蓄がなければ男は死ぬに死ねません。でも悲しいことに宿命でいつ人間なんて亡くなるかわかりません。今時点で３００万円の家計貯蓄があれば２０００万円－３００万円の１７００万円が不足しているわけです。もちろん、家を購入した後の今は１７００万円もの大金なんてとてもでないが貯めれません。殆どの方がそうだと思います。ただ、子供の成長に合わせて貯蓄をしていけばよいので、子供が中学卒業するまでに毎月定期積金を今からいくら貯めて・・・と計画を しっかりたてましょう。
つまり何を申したいといえば、話はさかのぼるのですが、住宅ローンは借りれるだけめいいっぱい借りるのではなく、貯蓄をしながら返済できるような借り方を是非おすすめしたいと思います。
＜余談ですが＞
この考えでいくと住宅購入希望者の８０％（勝手な感覚数字です）の方が自己資金をもっと貯めてからでないと買えないか、新築住宅が買えず中古住宅しか買えなくなる現象になります。
（注）担保価値下がった中古より新築の方が自己資金少ない方が買いやすいという事実もありますが
それの解決方法こそ営業財産なのでここでは秘密（笑）
（事項に続く）
