(3):一番よい住宅ローンは何？

家を買う時に殆どの人が住宅ローンを組みますがどこの金融機関で借りればよいか悩むと思います。

これだけの金融商品が出回っているので、この話も結論的にはお客様の返済プランに合った金融機関を選ぶのがベストとの結論になります。都市銀行が絶対良いとはいえません。一般的にサラリーマンより自営業者の役員になっている方の方がローンを借りにくいのですが、名前だけにこだわって３大都市銀行で借りようと考えているなら、私はストップをかけます。都市銀行の審査基準が厳しくて、サラリーマンより金利優遇受けられないのであれば、会社が取引している信用金庫で借りた方が優遇金利幅がお得なケースがあります。このパターンは私は結構、体験しております。お客様や不動産会社社がよく勘違いしているケースで、できれば知名度ある都市銀行で借りたいというお客様に対し、不動産会社が当社が提携している３大メガバンク（三菱東京ＵＦＪ・三井住友・みずほ）がありますからご安心下さい。と接客していたらそれは間違いです。よーく、一旦冷静になって考えましょう！　確かに預貯金なら信用金庫より安心できる銀行の方がよいと思います。しかし住宅ローンは借り入れですから、極論申せば、借りている金融機関が仮に経営破綻しても構わない・・・との感覚でいましょう。
こう考えてください。金融機関も公共性がありますが営利法人ですから、利益を上げて儲けなければなりません。その利益は、振込手数料や本店の人材が動かしている投資系の仕事もありますが、利益の中心はやっぱり利鞘＜リザヤ＞を稼ぐことにつきます。つまり、預貯金など集めているお金を元にお金を融資してその利鞘を稼ぐのが大前提です。そして銀行にとって、住宅ローンという債権は優良債権なんです。ですから、借りている先がつぶれてしまったら、せっかく良い条件の金利で借りていたのに高くなると心配する人がいますが、例え借りている金融機関が破綻しても引き受けする金融機関は住宅ローンを是非、引継ぎたいと思うでしょうから、今までの同じ条件で続くケースが実際、過去に証明されています。

世間ではフラット３５が今、一番のおすすめといわれています。確かに私もそう思います。フラット３５のメリットがパンフレットで挙げられていますが

①金利変動がないから安心→金利が上昇しても借り入れ時の金利で返済できる→反対に金利が下がると高い金利を払い続けることになりますが、この低金利時代ですからね・・・。

②保証料や繰上げ返済手数料がかからない

③建物の技術基準を満たして住宅に住めることやエコポイント

その他諸々・・・・・・・・・・・

このフラットという仕組みの詳細は避けますが、ここで簡潔にひとこと申せば「フラット３５」で借りたローン債券を銀行から住宅支援機構が買取り担保にし投資運用します。つまりは、フラット３５をすすめる金融機関は裏を返せば資金量が少ない金融機関ということも言えます。どうでしょう。３大メガバンクのような資金量豊かな銀行はフラット３５などすすめないで一番儲かる自分のところの住宅ローン商品をすすめたがるのではないかな。そのだしとして金利を低金利でご提案して。つまりしつこいですが、お客様自身が返済計画について考えベストな金融商品を選ぶ必要があると思います。知名度だけで考えない方がよろしいか と思います。

（４）：住宅ローンの返し方について

もしもの話ですが、カードローンを２社からお金を借りていたとします。Ａ社より１００万円を１０％の金利で借りていてＢ社より１００万円を２０％の金利で借りているとします。そして定期積金が満期で１００万円になったのでローンを返そうと考えた場合、２０％の高い金利のＢ社を返済すると思います。

つまり、高い金利部分は早く返済した方がよいのは当たり前ですよね。この考えが繰上げ返済に当てはまります。ブログですと金利推移のイメーズが掲載できないので恐縮ですが、どこもかしこでも目にとめた方もいると思いますので言葉でまとめさせていただきますが、ローンの仕組みは、借りている当初が金利負担が多く返せば返すほど時間の経過とともに利息の支払分が減ってきます。具体的には、ローンの毎月返済が１０万円ですとそのうちの４万円は利息で元金は６万円しか減っていない状況です。（勝手な数字ですが）それが２０年後は１０万円の返済金の内、利息は２万円で元金が８万円という内訳に変化します。

それならば、借りている当初が利息の支払分が多いのでまとまったお金を繰り上げ返済するなら早い段階で繰り上げ返済をした方がよいです。まとまったお金は即繰り上げ返済を実行。厳密には繰上げ返済に手数料がかかる商品もあったりしてこれもいちがいに全てが繰り上げ返済した方がよいともいいきれません。毎月繰り上げ返済用にお金を貯めて２年後にまとめて繰り上げ返済するのであれば、毎月返済額を増やした方が得になるケースもあるので。私ももちろん繰り上げ返済を実施しておりますが、まとまったお金を返済した場合、ドーッンと返済期間が減りますのでうれしいです。住宅ローン控除は過去最大と言われていますがこれも数字のまやかしで多くの方にとってこの上限はあまり関係ないと思います。注意点はローン残高は１０００万円をもうすぐ下回りそうな人は注意点がでてきますがここでは詳細は避けておきます。

たまにローンは一生懸命返済しても自分が死んだら団信でチャラになるのでもったいないと考える方もいますが、最悪のケースを考えるのは確立論としてバクチ的なので、お金の問題は常に現実的なケースを想定して子供の教育資金や老後資金を貯蓄できる余裕ある返済計画を立てられた方がよろしいかと思います。それでも団信を考えて早く返すのがもったいないとお考えの方はこのように考えてください。今のローン残高が１０００万円しかありません。今、自分の家を売却してどんなに安く売っても２０００万円では必ず売れるだろう。そのような状況であって、返済満期まで安い固定金利であれば、無理して繰上げ返済はしないで貯蓄を増やしておくのも良いと思います。返済ばかりやっきになって子供の教育資金が必要な時に現金がなくて教育ローンを借りるようですと結局損することにもなりかねないで。

（５）：返済と貯蓄は同時並行で考えるべきです

最悪のケースですが、もし自分が死んでしまった場合、好きになった女の子に奥さんになってもらい、子供に人生をスタートさせた男は、その最悪のケースもしっかり考えておくべきです。どういうふうに考えるかと申せば、自分が死んだ後に奥さんや子供に惨めな思いをさせないことですよね。ローンは団体信用生命保険でチャラになっても、残された家族は、毎月の生活費もかかるし、子供が小さければ教育資金も莫大に残しておく必要があります。一家の大黒柱を失って精神的にもさみしい思いを奥さんにさせてしまったうえに子供の教育資金が足りないとかで不憫な思いをさせるようではあまりにも男として情けないですよね。ここはしっかり抑えておくポイントと思います。

・まず、主人が亡くなりローンがチャラになったとしてその後の家族の最低限の生活保障を考えます。

＜シュミレーション例＞

・＜住居費と教育費を省いた現在の生活費＞・・・・・30万円

・30万円×0.7×12ヶ月=252万円が残された家族に必要な生活費になりますよね。

・18歳未満の子供が2人いる場合、遺族年金からの収入が125万円とします。

・遺族厚生年金が現在の収入の500万円の10％で見積もります。

・125万円+50万円=175万円

・252万円－175万円＝77万円＋残った住宅の固定資産税年額15万円＝92万円

・この92万円を奥さんがパートに出たりして稼げるようであれば生活はできると考えます。

さて、ここからが本題ですが、生活はできても幼い子供がいる場合頭が痛いのは教育資金です。一人あたりざっと１０００万円で計算しても２人なら２０００万円の貯蓄がなければ男は死ぬに死ねません。でも悲しいことに宿命でいつ人間なんて亡くなるかわかりません。今時点で３００万円の家計貯蓄があれば２０００万円－３００万円の１７００万円が不足しているわけです。もちろん、家を購入した後の今は１７００万円もの大金なんてとてもでないが貯めれません。殆どの方がそうだと思います。ただ、子供の成長に合わせて貯蓄をしていけばよいので、子供が中学卒業するまでに毎月定期積金を今からいくら貯めて・・・と計画を しっかりたてましょう。

つまり何を申したいといえば、話はさかのぼるのですが、住宅ローンは借りれるだけめいいっぱい借りるのではなく、貯蓄をしながら返済できるような借り方を是非おすすめしたいと思います。

＜余談ですが＞

この考えでいくと住宅購入希望者の８０％（勝手な感覚数字です）の方が自己資金をもっと貯めてからでないと買えないか、新築住宅が買えず中古住宅しか買えなくなる現象になります。

（注）担保価値下がった中古より新築の方が自己資金少ない方が買いやすいという事実もありますが

それの解決方法こそ営業財産なのでここでは秘密（笑）

（事項に続く）

気が向いたときにしか更新していないブログですが 　たまに更新すると知人より

「やっとブログ更新したね」と言われる。そんな知人の一人に今日言われてしまいました。

「お前さんのブログは結構おもしろいけど不動産関係の話題が少ないなー」

確かに言われてみればそうかもそれません。

が、私にも言い分があります。ブログタイトルのように「営業マンの本音日記」にそって本音では書きたくないことが多いのです（笑）

が、そう言われてしまった以上たまには不動産関連の話題でも更新しようかと思います。今回はお客様からよく聞かれる住宅購入際しての資金計画の要点を更新したいと思います。

 （１）：住宅購入の迷っている方

当社の賃貸管理物件に入居している方より、年に数名くらい更新契約時や家賃集金の時などの雑談中に質問があります。

「このまま賃貸は更新料かかったりしてもったいないですよね。やっぱり家買った方が得ですかね」

賃貸が得か、住宅購入が得かは業界でも永遠のテーマです。というより、住宅ローンやマネー・経済を多少でも勉強しているとある時期に気づくのですが、どちらが得かは人それぞれの生き方や経済事情・そして多種多様あるローン商品により違ってくるので絶対に解決できないテーマーのはずです。

＜住宅を購入しておけば＞

・住宅ローンを完済すれば生活費用が楽になる

・デフレの現在からみてインフレのよる資産価値上昇が期待できる

＜賃貸生活続けると＞

・不安定な世の中であるゆえ、収入が減った時に身の丈にあった生活に落とせる

↓

その他、色々なメッリトやデメリットがありますが、人それぞれ抱く、将来像で判断するしかありません。転勤が多い職業の方は社宅や会社斡旋の入居システムがあれば賃貸の方がベストかもしれませんし。ちなみに私は、職業柄こう思います。賃貸に携わっていますと高齢者にとって賃貸市場はやはり冷たいです。高齢者には家主様もお部屋を貸したがりませんし、自分がその年齢になった時、はたして子供たちが保証人になってくれるかというとそれぞれの新しい生活が始まると疑問符がつきます。もっと言えば、自分というより、自分が死んでしまった場合を考えてしまうので、残された妻が一人で生活になった場合、気兼ねしないマイホームで余生を過ごせ、介護が必要がでてくれば現金で解決できるようしておく必要あります。その為にはある一定の時期までに住宅ローンを完済させる必要がでてきます。つまり、住宅ローンは７５歳完済などで３５年ローンで借りれますが、もっと早い段階で完済させて、インフレによる資産価値上昇など片苦しく考えるのでなく、いざという時に売却しても手持ち現金を残せる状態にしておく必要が大事と思います。そのような考えのもと私は住宅購入派として購入しまし た。

このように色々な周りの人の意見を聞いて、購入か賃貸でいくかをまずじっくり考えることをおすすめします。当たり前のありきたりですがこのスタートラインは意外と大事なことと思います。テレビ報道でもあるようにローン破綻者が急増しているのです。日本は、土地神話・昇給神話・そしてインフレ神話が崩壊しています。高度成長期のお父さん世代と違い、一生懸命働けば給料も上がるので住宅を若いうちに買っておけばよいという人生設計がたてにくい時代です。住宅を購入するのであれば、自分がどのように住宅ローンを返済できるかを考えていくことが大事です。そのうえで、購入か賃貸を決めればよいかと思います。

（２）：住宅購入に向いている方

この業界で仕事をしていると、いやらしい話ですが、人それぞれの生活感が垣間見れてしまいます。はっきり顕著にあらわれるのが自己資金（頭金）です。年収の多い・少ないはあまり関係ありません。年収が多い方にかぎって自己資金が少ない場合もただあります。怖いところが、銀行の住宅ローンの審査は建前上は自己資金などでお客様のお金の感覚を審査しているように思えますが、原則、マークシート方式なので勤務先が安定していて年収あればローンはたくさん貸してくれます。昨今、コンプライアンスや貸金法改正などありましたが原則、税込年収の７倍は借りれるケースは充分まだまだあります。では皆さんはどう思いま すか?

例えば・・・・・・・・・

①上場会社勤務の税込年収８００万円の人が自己資金１００万円でローンを５２００万円まで借りれるので５０００万円の物件を購入しました。

②四季報に掲載ない中小企業勤務の税込年収４６０万円の人が自己資金５００万円でローンを３０００万円まで借りれるので３０００万円の物件を購入しました。

①の人は家の購入をさかいに生活レベルを落とせるかといえば・・・・?

②の人は家の購入をさかいに生活レベルを落とす必要はない

と考えられないでしょうか。

金融機関に勤務していた経験上、もっとはっきり申せば、ローンは年収の５倍程度が借りる上限くらいに考えたほうが私は良いと思っています。個人的に一番賛同できない生活は、家を購入したら極端に生活経費を落とす方は賛同できません。個人の考えなので許してもらいたいですが、例えば、我が家は外灯を必ず夜９時頃までつけています。ご近所さんもそうしています。（一軒除いて）　自治会の決まりでなく防犯上を考えた自然の生活習慣です。ここを、経費節減といって外灯をつけない生活や様々な住宅設備をつかいこなさないのはいかがかなと思います。環境エコは重要な考えですし実行すべくでしょうが、住宅購入＝ガマンをたくさんつくろのはよくないです。一家の大黒柱のお父さんの小遣いを減らし、毎日の食事を安いマックや牛丼でガマンさせる＝大黒柱が病気になる可能性増大→これっておかしいですよね？つまり住宅ローンは銀行がすすめる借りれる金額で考えるのではなく、返せる金額で考えること。少なく借りて短く返すが基本 で、加えて貯蓄ができる返済計画を考えるべきです。

（つづきは事項で）

私は律儀な人間だ。何故なら人に奢られれば次は必ず奢ろうと思うし

（しかし、富裕層の社長・専務には奢られぱなしだ）

小学生５年～社会人２or３年目まで毎年必ず女の子からもらっていたバレンタインデーのチョコレートのお返しも必ず下心つきでリボンをつけて返していた

（しかし、妻と付き合うようになってからパッタリもらえなくなってしまったところに人生の不憫を感じる）

そんな律儀な私だから毎年必ず愛する妻に誕生日プレゼントを贈っていた。

（しかし、贈っていたという過去形とうことは３年前から贈っていない）

誕生日プレゼントは気持ちの問題であり金額の是非でははかれない。だから我が家の財布を握っている妻が私の為に購入するプレゼントは、私が心底喜ぶプレゼントを用意してくれる。

今年は６万円相当のカバン、その前の年は私が欲しかったネクタイと革靴・その前の年は私が崇拝してやまないプロレスラー「ミル・マスカラス」のＴシャツ。どれもかしこも１万円程度の金額ではとても買えないものばかりだ。

（ちなみにお金の出所は私だ）

さて、では私は妻に今まで誕生日プレゼントに何を贈ったかというと、誕生日プレゼントは気持ちの問題だから妻に喜んでもらったプレゼントと馬鹿にされたプレゼントの二つしか思い出せない。

一つは３年前に贈ったひざ掛けだ。

（ちなみにマフラーと思って買ったら妻に「これひざ掛けよ」と言われた）

妻と結婚する前、彼女がプライベートレーベルという女性ブランドで自分用の指輪と友人の結婚式の２次会用としてスチュワーデスのようなスーツを購入していたのを隣で見ていたので

（ちなみに見ていたというのは私がお金をだしたわけではない）

このブランドの商品を買えば今年こそ喜んでくれると思ったからだ

（ちなみに今年こそというのは、毎年プレゼントを購入するたびに妻に「こんなものいらない」とむげにされたからだ）

私はまずプライベートレーベルがどこのデパートに入っているかを必死に探した。新宿でどうしても見つからず１０４の電話紹介でとうとう、新宿の京王デパートにあることをつきとめた。さて、ここからが悩みどこだ。何故なら私の財布には１万数千円しか入っていない。

（ちなみに毎年の妻への誕生日プレゼントは１万円以内と決まっている）

（ちなみに１万円以内と決まってると決めているわけでなくそれしか予算がとれない現実がある）

相手はブランド品だ。１万円は必要だろう。１万円使っても数千円あれば２５日の小遣い日まで持つと計算し、太っ腹な私は商品の品定めに入る。ところが思った以上に１万円の商品を探すことが困難な状況と現実を思い知る。女性ブランドの狭いフロアーに男性が長時間粘って品定めをしていれば、おのずと店員さんが寄ってくる。私はその時の記憶を鮮明に覚えている。

（何故なら私好みの歌手ＰＵＦＦＹのような茶髪・ソバージュのお姉さんだったから）

「何をお探しですか」

素直に言った。

「妻への誕生日プレゼントです。商品は決めてません」

「わー素敵ですね。やさしそうな方ですもんね。」

気をよくしている私にお姉さんを親切に説明してくれる。

「今年はこれが流行りなんですよ」とふわっとした感じのセーターを出してきた。やつぎばやしに

「奥様のイメージに合いませんか?」

「いえ、イメージには合うし是非こんなセーター着てくれればうれしいですがそこまで予算はのびません」「そうですか、いくらぐらいで考えてます?」

「１万円です」

「・・・・・・・・・・・・・・・」

少し間があくがそこはやさしいお姉さん。ニコリとし店頭より大きなピンクのマフラーを持ってきた。

「１万円以内でしたらこれなんかいかがですか。他に１万円以内ですとそこのアクセサリー系しかないかも」確か妻がマフラーを欲しがっているだろうと勝手な記憶がよみがえり、また選択の余地もなさそうなのでピンクのマフラーを買うことに決めた。

夕方、妻に事務所で渡すと

「なにーまた変なものでないでしょうね」　と笑いながら応えているものまんざらでもない笑顔を浮かべていてホット一安心したのもつかの間

「これひざ掛けじゃない」

「いやマフラーだよ・・・大きめの」

どうもマフラーと思って買ったがマフラーに似たひざ掛けのようでした。

（ちなみにそのひざ掛けをしている妻をその後３年間見た記憶しないし、我が家で見かけることは一度もなく現在に至る）

誕生日プレゼントはお金の問題ではありません。気持ちの問題でいかに相手が喜ぶものを贈るのがベストの選択です。子供が母親の為に一生懸命作った折り紙や手紙でも真心を大切にする妻はうれしそうに喜んでおります。

（しかし人間はいやがおうにも相手を年相応のレベルで判断するがゆえ、妻に千羽鶴贈っても喜ばれない）

ちなみ二つ目の記憶にある妻へのプレゼントは１０年前に社員旅行でグアムに行った時に無理して買ったティファニーのネックレスだ。何故記憶にあるかという と、数ヶ月前にティファニーのネックレスの鎖が切れてしまい、それを東武デパートまでわざわざ修理に出している妻の姿も見ているからだ。

誕生日プレゼントはお金の問題ではありません。いかに相手に喜ばれるかです。