皆様こんばんは

本日をもって明日より当社も冬期休暇に入ります。

まずもって関係各位には本年も大変お世話になりました。来年も引続きご指導ご鞭撻の程宜しくお願い致します。

今年の不動産市場はリーマンショックの日本不況の流れの中で、３・１１震災が発生し企業努力だけではたちうち出来ない状況が続いております。

企業としてはこんな時こそ智恵を絞り、勇気を奮い立たせ前進するか、思い切って何かを切り捨ててじっと我慢するなど来年は色々な選択肢にせまられそうです。

 個人としてはこんな時こそ足元をみつめ直し、襟を正して生活していかなければと考えます。

そんな中、先日ベットで来年の生き方を瞑想した時に小学校時代の恩師を思い出しました。私の自分の人間性を育んでくれたのは、両親や周りの環境もありますが一番は小学校５・６年生の担任だった女性先生だと思います。この女性先生をいつも私は大げさでなく学生時代から今現在に至るまで何か迷いが生じた時に思い出し、そして教わった道徳心を静観します。 私自信、宗教は入信していないのでチグハグな言い回しになってしまいますが、仮に３・１１震災後が日本人に与えられたカルマだとしたら、今こそ一人一人が愛とか思いやり、協調性、他人の悲しみを感じとる心など・・・・要は慈悲深い人間性を成長させる必要があるかもしれません。 企業としても人間力開発＝社員の成長＝顧客満足度＝企業の成長に発展していくと思います。

 皆様は何かに感動して涙したことはありますか？

 私は青年会議所という団体に所属しているのですが、そこで一緒に活動している仲間の大嶋啓介氏が東村山の地で一般市民も参加できる講演会を開きました。 「てっぺんの大嶋啓介氏 」の講演会に参加し人目もおかまいなしに今年初めて涙しました。フラストレーションが爆発してしまったんです。 日常かかえているフラストレーション、何かと言えば、同僚社員にもっと熱く仕事に打ち込んでほしい、もっとサラリーマンでなく、会社の上司をおそれず人としてお客様に接して欲しい　それらの思いは私自身の熱さや愛情そして人間力がまだまだ不足していると気づかしてくれたのが大嶋啓介氏でした。そして小学校の女性先生を同時に思い出し家に帰っても思い出しては目頭を熱くさせておりました。 その大嶋啓介氏の講演会の最後に流れたある物語をブログ拝見くださった皆様には是非ご覧いただければ幸いです。もう有名になっているのでご存知かもしれませんが今年最後に感動の涙を流していただき、心機一転来年お互いに頑張りましょう。一人でも多くの皆様に幸せが降り積もりますよう心よりお祈り申し上げます。

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　【招待状 】

ある小学校で良いクラスをつくろうと一生懸命な先生がいた。

その先生が五年生の担任になった時一人、服装が不潔でだらしなく、遅刻をしたり、居眠りをしたり皆が手をあげて発表する中でも、一度も手を上げない少年がいた。 先生はどうしてもその少年を好きになれずいつからかその少年を毛嫌いするようになった。

中間記録に先生は少年の悪いところばかりを記入するようになっていた。

ある時、少年の一年生からの記録が目に留まった。 そこにはこう書いてあった。 「朗らかで、友達が好きで、人にも親切。弁口もよくでき、将来楽しみ」とある。間違いだ。他の子に違いない。先生はそう思った。

二年生になると「母親が病気で世話をしなければならず、時々遅刻する」と書かれていた。

三年生では「母親の病気が悪くなり、疲れていて、教室で居眠りをする」。

三年生の後半の記録には「母親が死亡。希望を失い、悲しんでいる」とあり、

四年生になると「父は生きる意欲を失い、アルコール依存症となり、子どもに暴力をふるう」

先生の胸に激しい痛みが走った。 だめと決めつけていた子が突然、深い悲しみを行き抜いている生身の人間として自分の前に立ち現れてきたのだ。

先生にとって目を開かされた瞬間であった。 放課後、先生は少年に声をかけた。「先生は夕方まで、教室で仕事をするから、あなたも勉強していかない？わからないところは教えてあげるから」。少年は初めて笑顔を見せた。

それから毎日、少年は教室の自分の机で予習復習を熱心に続けた。授業で少年が初めて手をあげた時、先生に大きな喜びがわき起こった。少年は自信を持ち始めていた。

六年生で先生は少年の担任ではなくなった。

卒業の時、先生に少年から一枚のカードが届いた。 「先生は僕のお母さんのようです。そして、今まで出会った中で一番素晴らしい先生でした」

それから六年。またカードが届いた。「明日は高校の卒業式です。僕は５年生で先生に担当してもらって、とても幸せでした。おかげで奨学金ももらって医学部に進学する事ができます」

十年を経て、またカードがきた。そこには先生と出会えた事への感謝と、父親に叩かれた体験があるから感謝と痛みが分かる医者になれると記され、こう締めくくられていた。 「僕はよく五年生の時の先生を思い出します。あのままだめになってしまう僕を救ってくださった先生を、神様のように感じます。大人になり、医者になった僕にとって最高の先生は、五年生のときに担任して下さった先生です。」

そして一年。届いたカードは結婚式の招待状だった。 「母親の席に座ってください」と一行、書き添えられていた。 先生は嬉しくて涙が止まらなかった。

 だって、たくさーんお祝いいただいてしまったし

酒豪の父とお酒飲めない母へ、妻と1週間前から料理と出す順番、作るタイミングを話し合い決めたお品書きです。

① 牡蠣＜ｶｷ＞のおろしポン酢・・・・・・・・・・・・・・・お通し

② 刺身の3点盛り （本マグロ、真鯛、ウニ）・・・・・お酒のつまみ

③ まめ等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・前菜

④ おでん・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・お酒のつまみ

⑤ イカとエビの中華炒め・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・メイン①

⑥ 春巻き・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・メイン②

⑦ ワンタンスープ

⑧ サラダ

⑨ ケーキ＆アイス　　　　　　ケーキは義理母より

⑩日本酒＆ビール　（笑）

ちなみに私の担当はイカとエビの中華炒めです。

この料理は丁寧に素早く作るのがコツです。

っと言っても、飲み始めたら作るのはおっくうなので1時間前に作っておきました。

・材料は、イカ、エビ、長ネギ、アスパラ、銀杏です。

・銀杏は銀行封筒でレンジでチンして殻を割り、丁寧に剥きます。

・アスパラも表面の固い皮を丁寧に剥きます。

・エビとイカはいつものＣostco＜ｺｽﾄｺ＞で買いたかったのですが時間なくスー　パーのシーフードミックスで代用。あさりなどは生臭いので省き、塩コショウ少々と鶏がらなどで下味つけて片栗粉でまぶしておきます。

・野菜とシーフードを材料別に油とおししておきます。

・仕上げは中華鍋をあっためます。ポイントは鍋をあたためると白い煙がたつの　で一度火を止め、２、３回繰り返し高温で一気に炒めます。

・銀杏は入れると中華のしつこさが感じない味加減で食が進むと思います。

けれど失敗はＣostcoでエビとイカを買わなかったことです。

イカはブロックのような塊を花型切りにし、エビもプリップリで食べ応えがないといけません。シーフードミックスの小粒では重量感が味わえなかったです。それでもやさしい義理母は美味しいと言っていただけましたが

そんなこんなで楽しいパーティーも終わり、妻が入れたコーヒーをすすりながら、食洗器などで片付ける妻の後姿に、子育て任せぱなしの感謝の気持を心で伝えながら思い出しました。

主役は長男と次女だった

次女が着ている着物は、妻の実家で代々受け継がれている着物です。もちろん妻も七五三で着ています。

少し自慢させていただくと、レンタルと違い、布地が何とか？で出来ているので全然代物が違うとのこと。

確かに、レンタル着物のデザインはラメがたくさん入り、きらびやかではあるけど、次女の着物は登場した時のオーラーが漂う着物でした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（お祝いパーテーィーは事項にて）

例年、運動会のお弁当の定番は骨付きから揚げでしたが今年はメニューが変わりました。

子供が小さい時はイベント盛りだくさんで楽しいひと時を過ごせますね。

あれから２０年・・・・・・

きっと同じ街に住み続け、お互い様々な出会いと経験を繰り返し今を生きている。

お互い今が幸せだろうか？　

 ２０年という月日なんて、今思えばあっという間に過ぎていくものですね。

信号が青になり車を発車させながら、頭の片隅には過去の時間と現実の時間が交差していく。

 今の自分が幸せに満ちているからこそ思えるのでしょうが、いつか息子や娘が人生の途中でつまずき 生きる望みを失くしてしまった時　苦しみぬいた４年間の思い出を人生の先輩として語りかけてあげよう

苦しみの先には幸せがあることを経験できたからこそ。

ある会社が当社の別荘地所有者にかたっぱしから「当社に販売を任せて土地や別荘を売りませんか？」との手紙を送っています。ここまでは問題ないのです。そこから先に問題があります。例えば昨日このような電話を会員様からいただきました。

会員様　「◎×△という不動産会社から、私の土地が坪単価8万円で売れると査定きたけどどう思う」　（笑）

私　「いい加減な査定ですね。今は群馬県全域の別荘地は県道村道沿いは別にして相場は坪単価1万円～2万円ですよ・・・。別荘地開発当時でもバブル時代でもうちの別荘地は坪単価8万円では売れてませんよ（笑）」

会員様　「でしょう。俺もおかしいと思ったんだよ。それに娘にインターネットでその会社を調べてもらったら　資本金もしっかりしてるんだけど、広告費を40万円よこせと言っているんだよ。」

私　「・・・・・・・・・。あーあーっ。とうとう　そういう会社がでてきましたか。実は・・・・・・・・」

皆様、何が問題かわかりますか？

物件相場が坪単価1万円の土地を坪単価8万円で査定すると、土地が100坪の場合100万円が800万円になります。インターネット時代でユーザーが相場を把握している時代に相場以上の価額の不動産はよほど付加価値ある土地でないと買い手はつきません。わかりやすく申せば、皆様もご近所の住宅相場は広告みているとわかると思います。近所で新築建売住宅が３０００万円相場ででているところ、３０００万円と同じ条件の家が1億円で売りに出されても誰も買いません。ところがリゾート地というのは昔購入した人が安く叩き売りしたくない気持があり売主様の都合により価格にばらつきあります。当社の別荘地でも同じ別荘地でありながら、坪単価１千円～５万円と様々な価格設定の変動あります。それでも買主相場というか市場価格は存在しますので坪単価１万円相場のところ坪単価８万円では売れません。

必ずこういう話には裏があります。

今回のケースでは不動産会社が広告費４０万円を要求しているようです。

皆様が勘違いされるケースとしてよくあるのがこの広告費の件です。売りたい方は不動産会社に販売という商売をさせてやってるので当たり前のように不動産会社が広告費をだしてくれると思っております。実はこの広告費は法的には売主様の合意があれば売主様に請求してよいこととなっています。よってまず考えられるのは売れない事が承知で高く査定して販売を獲得して広告費だけせしめようとしているケース。次に考えられるのは、ホームページに掲載物件を増やしたい目的。アマゾンと一緒で商品在庫が多ければ多いほどいいので。

その他色々想像できますが、よーく考えてみて下さい。何故、大手不動産会社がリゾート地を商売としないのか。２００万円の土地を仲介して得る報酬は約１０万円です。交通費や経費差引けばさらに少なくなる手数料。特に東京や全国的知名度のある大手不動産会社はまず商売としません。たまに別荘地で大手不動産会社の看板みかけますがそれは抱え込み商売といい、地主様に東京の不動産売却を頼まれついでにリゾート地も一緒に・・・のケースが多いです。

それでは当社は何故、別荘地の販売をしているかと申せば管理しているからにつきます。実際数万円の手数料でも販売依頼受諾します。別荘地の管理会社の殆どが自社で販売する力がありません。当社のようにホームページ中心に販売力ある会社が少ないのです。当社も当社のホームページ以外にもポータルサイト含め４０サイト以上の広告掲載しますので広告量はものすごいかかります。当社は広告費はお客様に請求しないので別荘地販売利益からはまず広告費は捻出できないので東京の利益より捻出しています。しつこいですが当社が管理している別荘地だからです。

営業の本音を申せば、せっかく東京売買で稼いだ利益をもっと不動産投資系に使いたいのにリゾート費用にまた持ってかれるのか・・・・との不満あります。けれでも、別荘管理は当社の中心業務であるので別荘地を衰退させない為にも販売努力は必要です。別荘地は利用してもらわないと衰退していくので。それでももっともっと本音申せば、大手不動産会社が積極的に当社の別荘地を販売してくれれば当社は余計な経費使わず管理だけに集中できるのでそのほうが嬉しいです。

何名かの会員様はこのような会社は許せないのでどこに訴えればよいかと聞かれましたが、当社はこのように査定して・・・広告費はこうこうで」　と切り返されるので余計な労力は避けた方がいいですよと一応相談先だけ伝えました。

でも、どう考えてもこの査定からの流れは違法でないようで実は、リゾート地を手放したいと考えている地権者の心理を逆手にとった心理商法といわざる得なく同業者として残念でなりません。当社はとにかく販売力をもっともっと日々研究していこうと固く、最決心した次第です。

別荘地での最近の流行詐欺は測量詐欺でした。別荘地の土地所有者に測量会社から手紙がきます。たいてい２パーターンあり

 ＜パターン①＞

 「貴殿の隣接地を売却することとなりました。つきましては地積を確定する為貴殿の土地の測量が必要になります。境界明示は土地所有者様の義務です。よって数十万円の費用をお願い致したく・・・・・・」　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓回答

隣接所有者より境界立会いの依頼があった場合、土地所有者が立ち会う義務は発生しますが自分が測量をする必要はありません。

＜パターン②＞

「貴殿がご所有されている土地の購入を検討している方がいます。但し、境界確定をし再測量しなければ今後売却することは難しいので数十万の測量をお願いいたしたく・・・・・」　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　↓回答

測量済の土地でも境界を目視確認できなければ再測量は必要です。しかし、不動産売買契約をしてから測量すればいい話で買主様が確定していないのに測量する必要はございません。 当社も会報誌でこのような測量詐欺には気をつけて下さいの文書は出しておりますが、早く利用しない別荘地を手放したいと考えている高齢者の方でひっかかった人も実際にいます。殆どの方が管理会社の当社に相談くる流れを作っているので大丈夫ですが・・・・・・・。

 他にも不動産会社の詐欺手口としてこのようなケースもあります。

＜パターン③＞

不動産会社が土地所有者にダミーの買主をたてて購入したいと申し出ます。手付金を土地所有者に支払い同時に契約時に仲介手数料の半金をいただきその後トンズラ・・・・・・」 他にもあげればきりがないのですが、最近ではインターネット時代に突入し、まともな業者だと思われる会社が詐欺すれすれの商売をしだしてきました。詐欺ではないけれどモラルに反するというべきか・・・・・・。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（詳細は事項に続く）

特に今年は３・１１東日本大震災後なので全国民が震災について真剣に考え防災訓練に取組むことと思います。１週間は防災の週になるので我が子が通う幼稚園と小学校の訓練にも参加しようと思っています。

振り返ると、３月１１日はたまたま会社を代休で休んでいました。あの震災が起きた２週間は当社においてもあわただしく日々が過ぎていきました。当社の管理している別荘地が宮城県川崎町にある為です。

（３・１１震災日）

◆妻と子供二人連れて東大和市の上仲原公園で遊び、目の前のampmのコンビニでアイスを食べてい　 る時、地震発生。　急いで子供を外に連れ出すと電柱も隣の西松屋の看板も大きく揺れている。　

◆店内を見ると一緒にいた女子中学生がケラケラ笑って中にいるので、窓ガラスをドンドン叩き、外のに　 非難するよう怒る。その内、店員やお客も外に非難してきた。

 ◆会社へ連絡

◆社員、友人、関連先が連絡とれない

（３・１２）

◆会社で緊急会議

◆気が狂ったように安否確認システムをかけ続けても社員と連絡とれない。

 ◆情報の頼りは仙台の青年会議所メンバーが発するツイッター

◆小学校の男女仲間との集まりを中止する

（３・１３）

 ◆青年会議所の先輩がツイッターで情報を呼びかけてくれる　（感謝感激）

◆現地に行こうにもガソリンパニック、食料品買いだめパニック、そして車の県規制などがあり行けない

 ◆青年会議所の先輩が福生方面で食料品買えるから宮城社員分を買おうかと連絡くれる（感謝感激） しかし、送る手段なく気落ちする。

◆どうか、社員が無事でありますように

 （３・１４）

◆群馬営業所でガソリンと食料を調達でき、社長が夜中現地へ出発　東京で会員連絡待機を私が受け　 持つ ◆隣町の村田町役場の町長のツイッターを発見し情報収集

（３・１５）

 ◆夕方福島県に脱出した社長より連絡入る。午前中に現地入りでき社員の無事確認　うれしかった

 ◆現地は電気・ガス・水道使えず、ガソリンもなく、食料買えそうな山形方面へも行けない

 ◆川崎町役場の給水所へも行けないので、社員が２時間歩いて別荘会員に飲み水限定で管理事務所　 に給水設置

◆社長の車が日光までしか燃料なさそうなので群馬営業所社員に燃料積んで日光にむかわせる。

◆宮城への第二便に備え食料を群馬で調達準備

 （３・１６）

◆別荘会員への対応

（３・１７）

 ◆義捐金５万円振り込む （３・１８～２４日）

◆青年会議所の義捐金募金活動の手伝い

◆青年会議所の市内の方々より救援物資集め・・・・人の心って本当に温かい

◆東大和市の業務スーパーで宮城社員への食料調達できる。保存食ばかりだろうからハムの塊、子　　供ど老人がいたっけ　せめてこんなお菓子で気がまぎれてくれればいいが・・・・・。頑張れ・頑張れ

 ◆美住町のヤマト便に夜持ち込んだら、配達店の秋保店までしか配達できないとの事。っくー（悔）　　翌日、佐川急便にＴＥＬしたらＯＫとの事（安） （３・２５～４・１２）

◆福島県浪江町で田植え事業をした時にお世話になった人を助ける活動開始

◆メンバーの店である井の頭公園のいせやで浪江復興協議、現職議員とメンバーで久々の焼き鳥とビール

◆浪江町知人へ義捐金１万円 

◆震災後に色々な会合・場所・社員へ義捐金を入れてきたが、そろそろ限界。できる範囲とはいえでき　れば直接の知りあいにもっと有効的に渡したかった本音も感じる。浪江の人の話を聞くとほっとけない　よ・・・・・・・・・・・・　故郷が戻れず、懐かしい海にはカラスの大群が・・・・埼玉県に着のみ着まま一家総出で妹の場所へ　非難しても、前向きに会社を興して頑張ろうとしても、コピー機が買えないetc・・・・もう少し自分にお金　の余裕があればせめて１００万円位は渡してあげたい・・・自分の力不足が悔しい　男として

 （５・３０）

◆被災者の別荘購入のお手伝いと亘理町や丸森などの預かっている物件の確認へ宮城県へ出張する亘理町から仙台空港方面へ雨の中、車を走らせる。かつての風景は様変わりし家は流され海の荒れ模様がはっきり分かる。電柱は折れたまま　信号機が点灯しない場所もあり、パトカーが誘導している 車を走らせていると、だんだん、頭が偏頭痛になってきた　胸も苦しくなり車を停車させて車外にでて酸素吸入・・・・・宗教は入信していないが、前に信頼相談している霊媒師に言われたことがある。あなたは霊感が強いので、特に不動産という仕事をしているのだから、その土地土地で地祖霊様に挨拶するのよ・・・何か感じたら肩を手で払いなさい・と・・・宗教的とか関係ないしに何か念を感じてしまう

（７・２７）

ある会に参加し「安全・安心な街づくり」がテーマの会合に参加した。東村山市の渡部市長様と防災課の小山様が参加してくださり、参加者全員でディスカッションした。私がディスカッションのまとめを発表したのでその際、色々意見を言わせていただいた。実際に防災訓練は学校だけでなく市民全員でできないかと。防犯・安全・予算の諸問題はあるがこの時期・このチャンスを逃してはいけないのではないか？実際に人が防災訓練で動けば、本当の意味でのシュミレーションを行政も確認でき何がふそくしているか確認できるはず。我が家は美住町に在住し、緊急避難場所の中央公園や富士見小学校に行くにも陸橋が渡れなかったら行けないし、八坂小学校までは火災・倒壊が危険な高層団地の中を子供が歩いていかなければならない怖さあります。どうか行政には今一度、智恵と行動勇気を絞って欲しい。

 （結びに）

改めて、この度の東北地方太平洋沖地震において、被災された皆様に心よりお見舞いを申し上げるとと　　　もに、お命を犠牲にされた御霊に謹んで哀悼の意を表します。

３・１１より、すでに人生の悲しい物語がはじまった方々も歯を食いしばり生きています。

悲しい記憶は消えません。

けれど悲しい記憶が、今後の生き方の目標を導き出してくれるものと信じております。

 我が家においても料理に関して夫である私が、会社の定休日に月に数回ですが料理担当します。

 こうみえても、学生時代のアルバイトで　「すかいらーく」　「マクドナルド」　「am pm」 にはじまり新宿ルミネの　「カクテルバー」　「焼き鳥バー」　「小田急ハルク」　等々の経験あるのでそこで覚えたメニュー中心に多少は料理に自信あります。

ただ、私は大人向けの料理しかできないので、我が家の子供のように、10歳、5歳、3歳の年齢にはあまり喜んではもらえません。

得意料理の一例を挙げると

 ◆しいたけの肉詰め　/　ピーマンの肉詰め　　※ポイントは肉のつなぎとして山芋を使用

◆明太子　or　ササミの梅しそ巻き　鳥刺　　　※ポイントはササミを焼きすぎない事

 ◆オムライス　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※ポイントはチキンライスの下味ソースと卵

 ◆メキシカンジンジャー　or　タコライス　　　　　※ポイントはタコのぶつ切りの大きさとブラックペッパー

◆サウザンドレシング　　　　　　　　　　　　　　　※ポイントはケチャップとマヨネーズと酢の割合

◆豆腐サラダとジァガイモサラダ　　　　　　　　　※ポイントはマーボ豆腐の元とジャガのしゃきしゃき感

 などなどあります。

さて、前置きが長くなりましたが先日の夏休み最終日に腕のよりをかけ家族に料理をふるまいました。

子供中心メーニューが続いていたので、たまには魚中心にしようと思い以下のメニューにしました。

①串刺しニジマスの塩焼き　　　　　　　　　　　　※ポイントは子供がワクワク食べれるように串さしにする

②サザエのつぼ焼き　　　　　　　　　　　　　　　　※ポイントは日本酒でなくワインとバター醤油を使用

 ③えんがわと金目鯛の刺身　　　　　　　　　　　　※ポイントは皿の下に氷を敷き適温に保つ

④ベーコンのアスパラ巻き　　　　　　　　　　　　　※ポイントはアスパラの皮をよく剥く　（笑）

 そんなこんなでこのように完成しました。 ジャッジャッーン

 妻がビールを注いでくれます。

私　　　「さあー、今日でパパの夏休みは終わりだ　ねえー、夏休み楽しかった　　それではいただきます」

妻　　　「健ちゃん　お疲れ様です。　いただきます。」

子供　 「いっただきまーす」

家族　「・・・・・・・・・・・・・・・・・」

◆明日の早朝は群馬で社長と待ち合わせなので遅刻できない・・・・もったいないけど早朝６時に自宅までタクシー手配し深夜２時に業務を強制終了させる。

◆深夜２時３０分帰宅。リビングのダイニングテーブルに妻手製の弁当にメモ書き発見！ 

◆今年４０歳の青年に　ちゃん付けもなんですが 　

★これが夫婦円満のコツです

◆ちなみにこちらは我が家の変わりばいない日常風景ですが、精神・体がほとほと参っている時にふと感謝の気持がわいたのでブログに更新しただけです。

★つまらないブログでゴメンナサーイ。

　 明日もお客様から笑顔をいただける

　 ように頑張ります 　

（追伸）

ツイッターはじめました。フォローお待ちしております。

家を買う時に殆どの人が住宅ローンを組みますがどこの金融機関で借りればよいか悩むと思います。

これだけの金融商品が出回っているので、この話も結論的にはお客様の返済プランに合った金融機関を選ぶのがベストとの結論になります。都市銀行が絶対良いとはいえません。一般的にサラリーマンより自営業者の役員になっている方の方がローンを借りにくいのですが、名前だけにこだわって３大都市銀行で借りようと考えているなら、私はストップをかけます。都市銀行の審査基準が厳しくて、サラリーマンより金利優遇受けられないのであれば、会社が取引している信用金庫で借りた方が優遇金利幅がお得なケースがあります。このパターンは私は結構、体験しております。お客様や不動産会社社がよく勘違いしているケースで、できれば知名度ある都市銀行で借りたいというお客様に対し、不動産会社が当社が提携している3大メガバンク（三菱東京ＵＦＪ・三井住友・みずほ）がありますからご安心下さい。と接客していたらそれは間違いです。よーく、一旦冷静になって考えましょう!　確かに預貯金なら信用金庫より安心できる銀行の方がよいと思います。しかし住宅ローンは借り入れですから、極論申せば、借りている金融機関が仮に経営破綻しても構わない・・・との感覚でいましょう。　こう考えてください。金融機関も公共性がありますが営利法人ですから、利益を上げて儲けなければなりません。その利益は、振込手数料や本店の人材が動かしている投資系の仕事もありますが、利益の中心はやっぱり利鞘＜リザヤ＞を稼ぐことにつきます。つまり、預貯金など集めているお金を元にお金を融資してその利鞘を稼ぐのが大前提です。そして銀行にとって、住宅ローンという債権は優良債権なんです。ですから、借りている先がつぶれてしまったら、せっかく良い条件の金利で借りていたのに高くなると心配する人がいますが、例え借りている金融機関が破綻しても引き受けする金融機関は住宅ローンを是非、引継ぎたいと思うでしょうから、今までの同じ条件で続くケースが実際、過去に証明されています。

世間ではフラット３５が今、一番のおすすめといわれています。確かに私もそう思います。フラット３５のメリットがパンフレットで挙げられていますが

①金利変動がないから安心→金利が上昇しても借り入れ時の金利で返済できる→反対に金利が下がると高い金利を払い続けることになりますが、この低金利時代ですからね・・・。

②保証料や繰上げ返済手数料がかからない

③建物の技術基準を満たして住宅に住めることやエコポイント

その他諸々・・・・・・・・・・・

このフラットという仕組みの詳細は避けますが、ここで簡潔にひとこと申せば「フラット３５」で借りたローン債券を銀行から住宅支援機構が買取り担保にし投資運用します。つまりは、フラット３５をすすめる金融機関は裏を返せば資金量が少ない金融機関ということも言えます。どうでしょう。３大メガバンクのような資金量豊かな銀行はフラット３５などすすめないで一番儲かる自分のところの住宅ローン商品をすすめたがるのではないかな。そのだしとして金利を低金利でご提案して。つまりしつこいですが、お客様自身が返済計画について考えベストな金融商品を選ぶ必要があると思います。知名度だけで考えない方がよろしいかと思います。

（４）：住宅ローンの返し方について

　もしもの話ですが、カードローンを2社からお金を借りていたとします。Ａ社より１００万円を１０％の金利で借りていてＢ社より１００万円を２０％の金利で借りているとします。そして定期積金が満期で１００万円になったのでローンを返そうと考えた場合、２０％の高い金利のＢ社を返済すると思います。

つまり、高い金利部分は早く返済した方がよいのは当たり前ですよね。この考えが繰上げ返済に当てはまります。ブログですと金利推移のイメーズが掲載できないので恐縮ですが、どこもかしこでも目にとめた方もいると思いますので言葉でまとめさせていただきますが、ローンの仕組みは、借りている当初が金利負担が多く返せば返すほど時間の経過とともに利息の支払分が減ってきます。具体的には、ローンの毎月返済が１０万円ですとそのうちの4万円は利息で元金は6万円しか減っていない状況です。（勝手な数字ですが）それが20年後は１０万円の返済金の内、利息は２万円で元金が8万円という内訳に変化します。

それならば、借りている当初が利息の支払分が多いのでまとまったお金を繰り上げ返済するなら早い段階で繰り上げ返済をした方がよいです。まとまったお金は即繰り上げ返済を実行。厳密には繰上げ返済に手数料がかかる商品もあったりしてこれもいちがいに全てが繰り上げ返済した方がよいともいいきれません。毎月繰り上げ返済用にお金を貯めて2年後にまとめて繰り上げ返済するのであれば、毎月返済額を増やした方が得になるケースもあるので。私ももちろん繰り上げ返済を実施しておりますが、まとまったお金を返済した場合、ドーッンと返済期間が減りますのでうれしいです。住宅ローン控除は過去最大と言われていますがこれも数字のまやかしで多くの方にとってこの上限はあまり関係ないと思います。注意点はローン残高は１０００万円をもうすぐ下回りそうな人は注意点がでてきますがここでは詳細は避けておきます。

たまにローンは一生懸命返済しても自分が死んだら団信でチャラになるのでもったいないと考える方もいますが、最悪のケースを考えるのは確立論としてバクチ的なので、お金の問題は常に現実的なケースを想定して子供の教育資金や老後資金を貯蓄できる余裕ある返済計画を立てられた方がよろしいかと思います。それでも団信を考えて早く返すのがもったいないとお考えの方はこのように考えてください。今のローン残高が１０００万円しかありません。今、自分の家を売却してどんなに安く売っても２０００万円では必ず売れるだろう。そのような状況であって、返済満期まで安い固定金利であれば、無理して繰上げ返済はしないで貯蓄を増やしておくのも良いと思います。返済ばかりやっきになって子供の教育資金が必要な時に現金がなくて教育ローンを借りるようですと結局損することにもなりかねないで。

（５）：返済と貯蓄は同時並行で考えるべきです 

　　　最悪のケースですが、もし自分が死んでしまった場合、好きになった女の子に奥さんになってもらい、　子供に人生をスタートさせた男は、その最悪のケースもしっかり考えておくべきです。どういうふうに考えるかと申せば、自分が死んだ後に奥さんや子供に惨めな思いをさせないことですよね。ローンは団体信用生命保険でチャラになっても、残された家族は、毎月の生活費もかかるし、子供が小さければ教育資金も莫大に残しておく必要があります。一家の大黒柱を失って精神的にもさみしい思いを奥さんにさせてしまったうえに子供の教育資金が足りないとかで不憫な思いをさせるようではあまりにも男として情けないですよね。ここはしっかり抑えておくポイントと思います。

・まず、主人が亡くなりローンがチャラになったとしてその後の家族の最低限の生活保障を考えます。

＜シュミレーション例＞

・＜住居費と教育費を省いた現在の生活費＞・・・・・30万円

・30万円×0.7×12ヶ月=252万円が残された家族に必要な生活費になりますよね。

・18歳未満の子供が2人いる場合、遺族年金からの収入が125万円とします。

・遺族厚生年金が現在の収入の５００万円の10％で見積もります。

・125万円+50万円=175万円

・252万円－175万円＝77万円＋残った住宅の固定資産税年額15万円＝92万円

・この92万円を奥さんがパートに出たりして稼げるようであれば生活はできると考えます。

さて、ここからが本題ですが、生活はできても幼い子供がいる場合頭が痛いのは教育資金です。一人あたりざっと１０００万円で計算しても2人なら２０００万円の貯蓄がなければ男は死ぬに死ねません。でも悲しいことに宿命でいつ人間なんて亡くなるかわかりません。今時点で３００万円の家計貯蓄があれば２０００万円－３００万円の１７００万円が不足しているわけです。もちろん、家を購入した後の今は１７００万円もの大金なんてとてもでないが貯めれません。殆どの方がそうだと思います。ただ、子供の成長に合わせて貯蓄をしていけばよいので、子供が中学卒業するまでに毎月定期積金を今からいくら貯めて・・・と計画をしっかりたてましょう。

つまり何を申したいといえば、話はさかのぼるのですが、住宅ローンは借りれるだけめいいっぱい借りるのではなく、貯蓄をしながら返済できるような借り方を是非おすすめしたいと思います。

＜余談ですが＞

この考えでいくと住宅購入希望者の80％（勝手な感覚数字です）の方が自己資金をもっと貯めてからでないと買えないか、新築住宅が買えず中古住宅しか買えなくなる現象になります。

（注）担保価値下がった中古より新築の方が自己資金少ない方が買いやすいという事実もありますが

それの解決方法こそ営業財産なのでここでは秘密（笑）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（事項に続く）

「やっとブログ更新したね」と言われる。そんな知人の一人に今日言われてしまいました。

「お前さんのブログは結構おもしろいけど不動産関係の話題が少ないなー」　

確かに言われてみればそうかもそれません。

が、私にも言い分があります。ブログタイトルのように「営業マンの本音日記」にそって本音では書きたくないことが多いのです（笑）

　 が、そう言われてしまった以上たまには不動産関連の話題でも更新しようかと思います。今回はお客様からよく聞かれる住宅購入際しての資金計画の要点を更新したいと思います。

 （１）：住宅購入の迷っている方　　　

当社の賃貸管理物件に入居している方より、年に数名くらい更新契約時や家賃集金の時などの雑談中に質問があります。

「このまま賃貸は更新料かかったりしてもったいないですよね。やっぱり家買った方が得ですかね」

賃貸が得か、住宅購入が得かは業界でも永遠のテーマです。というより、住宅ローンやマネー・経済を多少でも勉強しているとある時期に気づくのですが、どちらが得かは人それぞれの生き方や経済事情・そして多種多様あるローン商品により違ってくるので絶対に解決できないテーマーのはずです。

＜住宅を購入しておけば＞

・住宅ローンを完済すれば生活費用が楽になる

・デフレの現在からみてインフレのよる資産価値上昇が期待できる

＜賃貸生活続けると＞

・不安定な世の中であるゆえ、収入が減った時に身の丈にあった生活に落とせる

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その他、色々なメッリトやデメリットがありますが、人それぞれ抱く、将来像で判断するしかありません。転勤が多い職業の方は社宅や会社斡旋の入居システムあれば賃貸の方がベストかもしれませんし。ちなみに私は、職業柄こう思います。賃貸に携わっていますと高齢者にとって賃貸市場はやはり冷たいです。高齢者には家主様もお部屋を貸したがりませんし、自分がその年齢になった時、はたして子供たちが保証人になってくれるかというとそれぞれの新しい生活が始まると疑問符がつきます。もっと言えば、自分というより、自分が死んでしまった場合を考えてしまうので、残された妻が一人で生活になった場合、気兼ねしないマイホームで余生を過ごせ、介護が必要がでてくれば現金で解決できるようしておく必要あります。その為にはある一定の時期までに住宅ローンを完済させる必要がでてきます。つまり、住宅ローンは７５歳完済などで３５年ローンで借りれますが、もっと早い段階で完済させて、インフレによる資産価値上昇など片苦しく考えるのでなく、いざという時に売却しても手持ち現金を残せる状態にしておく必要が大事と思います。そのような考えのもと私は住宅購入派として購入しました。

このように色々な周りの人の意見を聞いて、購入か賃貸でいくかをまずじっくり考えることをおすすめします。当たり前のありきたりですがこのスタートラインは意外と大事なことと思います。テレビ報道でもあるようにローン破綻者が急増しているのです。日本は、土地神話・昇給神話・そしてインフレ神話が崩壊しています。高度成長期のお父さん世代と違い、一生懸命働けば給料も上がるので住宅を若いうちに買っておけばよいという人生設計がたてにくい時代です。住宅を購入するのであれば、自分がどのように住宅ローンを返済できるかを考えていくことが大事です。そのうえで、購入か賃貸を決めればよいかと思います。

（２）：住宅購入に向いている方

　　この業界で仕事をしていると、いやらしい話ですが、人それぞれの生活感が垣間見れてしまいます。はっきり顕著にあらわれるのが自己資金（頭金）です。年収の多い・少ないはあまり関係ありません。年収が多い方にかぎって自己資金が少ない場合もただあります。怖いところが、銀行の住宅ローンの審査は建前上は自己資金などでお客様のお金の感覚を審査しているように思えますが、原則、マークシート方式なので勤務先が安定していて年収あればローンはたくさん貸してくれます。昨今、コンプライアンスや貸金法改正などありましたが原則、税込年収の７倍は借りれるケースは充分まだまだあります。では皆さんはどう思いますか?

例えば・・・・・・・・・

①上場会社勤務の税込年収８００万円の人が自己資金１００万円でローンを５２００万円まで借りれるので５０００万円の物件を購入しました。

②四季報に掲載ない中小企業勤務の税込年収４６０万円の人が自己資金５００万円でローンを３０００万円まで借りれるので３０００万円の物件を購入しました。

①の人は家の購入をさかいに生活レベルを落とせるかといえば・・・・?

②の人は家の購入をさかいに生活レベルを落とす必要はない

と考えられないでしょうか。

金融機関に勤務していた経験上、もっとはっきり申せば、ローンは年収の５倍程度が借りる上限くらいに考えたほうが私は良いと思っています。個人的に一番賛同できない生活は、家を購入したら極端に生活経費を落とす方は賛同できません。個人の考えなので許してもらいたいですが、例えば、我が家は外灯を必ず夜９時頃までつけています。ご近所さんもそうしています。（一軒除いて）　自治会の決まりでなく防犯上を考えた自然の生活習慣です。ここを、経費節減といって外灯をつけない生活や様々な住宅設備をつかいこなさないのはいかがかなと思います。環境エコは重要な考えですし実行すべくでしょうが、住宅購入＝ガマンをたくさんつくろのはよくないです。一家の大黒柱のお父さんの小遣いを減らし、毎日の食事を安いマックや牛丼でガマンさせる＝大黒柱が病気になる可能性増大→これっておかしいですよね?つまり住宅ローンは銀行がすすめる借りれる金額で考えるのではなく、返せる金額で考えること。少なく借りて短く返すが基本で、加えて貯蓄ができる返済計画を考えるべきです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（つづきは事項で）

（しかし、富裕層の社長・専務には奢られぱなしだ）

小学生５年～社会人２or３年目まで毎年必ず女の子からもらっていたバレンタインデーのチョコレートのお返しも必ず下心つきでリボンをつけて返していた

（しかし、妻と付き合うようになってからパッタリもらえなくなってしまったところに人生の不憫を感じる）

そんな律儀な私だから毎年必ず愛する妻に誕生日プレゼントを贈っていた。

（しかし、贈っていたという過去形とうことは３年前から贈っていない）

誕生日プレゼントは気持ちの問題であり金額の是非でははかれない。だから我が家の財布を握っている妻が私の為に購入するプレゼントは、私が心底喜ぶプレゼントを用意してくれる。

今年は６万円相当のカバン、その前の年は私が欲しかったネクタイと革靴・その前の年は私が崇拝してやまないプロレスラー「ミル・マスカラス」のＴシャツ。どれもかしこも１万円程度の金額ではとても買えないものばかりだ。

（ちなみにお金の出所は私だ）

さて、では私は妻に今まで誕生日プレゼントに何を贈ったかというと、誕生日プレゼントは気持ちの問題だから妻に喜んでもらったプレゼントと馬鹿にされたプレゼントの二つしか思い出せない。

一つは３年前に贈ったひざ掛けだ。

（ちなみにマフラーと思って買ったら妻に「これひざ掛けよ」と言われた）

妻と結婚する前、彼女がプライベートレーベルという女性ブランドで自分用の指輪と友人の結婚式の２次会用としてスチュワーデスのようなスーツを購入していたのを隣で見ていたので

（ちなみに見ていたというのは私がお金をだしたわけではない）

このブランドの商品を買えば今年こそ喜んでくれると思ったからだ

（ちなみに今年こそというのは、毎年プレゼントを購入するたびに妻に「こんなものいらない」とむげにされたからだ）

私はまずプライベートレーベルがどこのデパートに入っているかを必死に探した。新宿でどうしても見つからず１０４の電話紹介でとうとう、新宿の京王デパートにあることをつきとめた。さて、ここからが悩みどこだ。何故なら私の財布には１万数千円しか入っていない。

（ちなみに毎年の妻への誕生日プレゼントは１万円以内と決まっている）

（ちなみに１万円以内と決まってると決めているわけでなくそれしか予算がとれない現実がある）

相手はブランド品だ。１万円は必要だろう。１万円使っても数千円あれば２５日の小遣い日まで持つと計算し、太っ腹な私は商品の品定めに入る。ところが思った以上に１万円の商品を探すことが困難な状況と現実を思い知る。女性ブランドの狭いフロアーに男性が長時間粘って品定めをしていれば、おのずと店員さんが寄ってくる。私はその時の記憶を鮮明に覚えている。

（何故なら私好みの歌手ＰＵＦＦＹのような茶髪・ソバージュのお姉さんだったから）

「何をお探しですか」

素直に言った。

「妻への誕生日プレゼントです。商品は決めてません」

「わー素敵ですね。やさしそうな方ですもんね。」

気をよくしている私にお姉さんを親切に説明してくれる。

「今年はこれが流行りなんですよ」とふわっとした感じのセーターを出してきた。やつぎばやしに

「奥様のイメージに合いませんか?」

「いえ、イメージには合うし是非こんなセーター着てくれればうれしいですがそこまで予算はのびません」「そうですか、いくらぐらいで考えてます?」

「１万円です」

「・・・・・・・・・・・・・・・」　　　

少し間があくがそこはやさしいお姉さん。ニコリとし店頭より大きなピンクのマフラーを持ってきた。

「１万円以内でしたらこれなんかいかがですか。他に１万円以内ですとそこのアクセサリー系しかないかも」確か妻がマフラーを欲しがっているだろうと勝手な記憶がよみがえり、また選択の余地もなさそうなのでピンクのマフラーを買うことに決めた。

夕方、妻に事務所で渡すと

「なにーまた変なものでないでしょうね」　と笑いながら応えているものまんざらでもない笑顔を浮かべていてホット一安心したのもつかの間

「これひざ掛けじゃない」

「いやマフラーだよ・・・大きめの」

どうもマフラーと思って買ったがマフラーに似たひざ掛けのようでした。

（ちなみにそのひざ掛けをしている妻をその後３年間見た記憶しないし、我が家で見かけることは一度もなく現在に至る）

誕生日プレゼントはお金の問題ではありません。気持ちの問題でいかに相手が喜ぶものを贈るのがベストの選択です。子供が母親の為に一生懸命作った折り紙や手紙でも真心を大切にする妻はうれしそうに喜んでおります。

（しかし人間はいやがおうにも相手を年相応のレベルで判断するがゆえ、妻に千羽鶴贈っても喜ばれない）

ちなみ二つ目の記憶にある妻へのプレゼントは１０年前に社員旅行でグアムに行った時に無理して買ったティファニーのネックレスだ。何故記憶にあるかというと、数ヶ月前にティファニーのネックレスの鎖が切れてしまい、それを東武デパートまでわざわざ修理に出している妻の姿も見ているからだ。

誕生日プレゼントはお金の問題ではありません。いかに相手に喜ばれるかです。