営業マンの本音日記

皆様こんばんは

本日をもって明日より当社も冬期休暇に入ります。

まずもって関係各位には本年も大変お世話になりました。来年も引続きご指導ご鞭撻の程宜しくお願い致します。

今年の不動産市場はリーマンショックの日本不況の流れの中で、３・１１震災が発生し企業努力だけではたちうち出来ない状況が続いております。

企業としてはこんな時こそ智恵を絞り、勇気を奮い立たせ前進するか、思い切って何かを切り捨ててじっと我慢するなど来年は色々な選択肢にせまられそうです。

 個人としてはこんな時こそ足元をみつめ直し、襟を正して生活していかなければと考えます。

そんな中、先日ベットで来年の生き方を瞑想した時に小学校時代の恩師を思い出しました。私の自分の人間性を育んでくれたのは、両親や周りの環境もありますが一番は小学校５・６年生の担任だった女性先生だと思います。この女性先生をいつも私は大げさでなく学生時代から今現在に至るまで何か迷いが生じた時に思い出し、そして教わった道徳心を静観します。 私自信、宗教は入信していないのでチグハグな言い回しになってしまいますが、仮に３・１１震災後が日本人に与えられたカルマだとしたら、今こそ一人一人が愛とか思いやり、協調性、他人の悲しみを感じとる心など・・・・要は慈悲深い人間性を成長させる必要があるかもしれません。 企業としても人間力開発＝社員の成長＝顧客満足度＝企業の成長に発展していくと思います。

 皆様は何かに感動して涙したことはありますか？

 私は青年会議所という団体に所属しているのですが、そこで一緒に活動している仲間の大嶋啓介氏が東村山の地で一般市民も参加できる講演会を開きました。 「てっぺんの大嶋啓介氏 」の講演会に参加し人目もおかまいなしに今年初めて涙しました。フラストレーションが爆発してしまったんです。 日常かかえているフラストレーション、何かと言えば、同僚社員にもっと熱く仕事に打ち込んでほしい、もっとサラリーマンでなく、会社の上司をおそれず人としてお客様に接して欲しい　それらの思いは私自身の熱さや愛情そして人間力がまだまだ不足していると気づかしてくれたのが大嶋啓介氏でした。そして小学校の女性先生を同時に思い出し家に帰っても思い出しては目頭を熱くさせておりました。 その大嶋啓介氏の講演会の最後に流れたある物語をブログ拝見くださった皆様には是非ご覧いただければ幸いです。もう有名になっているのでご存知かもしれませんが今年最後に感動の涙を流していただき、心機一転来年お互いに頑張りましょう。一人でも多くの皆様に幸せが降り積もりますよう心よりお祈り申し上げます。

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　【招待状 】

ある小学校で良いクラスをつくろうと一生懸命な先生がいた。

その先生が五年生の担任になった時一人、服装が不潔でだらしなく、遅刻をしたり、居眠りをしたり皆が手をあげて発表する中でも、一度も手を上げない少年がいた。 先生はどうしてもその少年を好きになれずいつからかその少年を毛嫌いするようになった。

中間記録に先生は少年の悪いところばかりを記入するようになっていた。

ある時、少年の一年生からの記録が目に留まった。 そこにはこう書いてあった。 「朗らかで、友達が好きで、人にも親切。弁口もよくでき、将来楽しみ」とある。間違いだ。他の子に違いない。先生はそう思った。

二年生になると「母親が病気で世話をしなければならず、時々遅刻する」と書かれていた。

三年生では「母親の病気が悪くなり、疲れていて、教室で居眠りをする」。

三年生の後半の記録には「母親が死亡。希望を失い、悲しんでいる」とあり、

四年生になると「父は生きる意欲を失い、アルコール依存症となり、子どもに暴力をふるう」

先生の胸に激しい痛みが走った。 だめと決めつけていた子が突然、深い悲しみを行き抜いている生身の人間として自分の前に立ち現れてきたのだ。

先生にとって目を開かされた瞬間であった。 放課後、先生は少年に声をかけた。「先生は夕方まで、教室で仕事をするから、あなたも勉強していかない？わからないところは教えてあげるから」。少年は初めて笑顔を見せた。

それから毎日、少年は教室の自分の机で予習復習を熱心に続けた。授業で少年が初めて手をあげた時、先生に大きな喜びがわき起こった。少年は自信を持ち始めていた。

六年生で先生は少年の担任ではなくなった。

卒業の時、先生に少年から一枚のカードが届いた。 「先生は僕のお母さんのようです。そして、今まで出会った中で一番素晴らしい先生でした」

それから六年。またカードが届いた。「明日は高校の卒業式です。僕は５年生で先生に担当してもらって、とても幸せでした。おかげで奨学金ももらって医学部に進学する事ができます」

十年を経て、またカードがきた。そこには先生と出会えた事への感謝と、父親に叩かれた体験があるから感謝と痛みが分かる医者になれると記され、こう締めくくられていた。 「僕はよく五年生の時の先生を思い出します。あのままだめになってしまう僕を救ってくださった先生を、神様のように感じます。大人になり、医者になった僕にとって最高の先生は、五年生のときに担任して下さった先生です。」

そして一年。届いたカードは結婚式の招待状だった。 「母親の席に座ってください」と一行、書き添えられていた。 先生は嬉しくて涙が止まらなかった。

七五三のお祝いパーティーは義理父と義理母を我が家にお招きしました。 地元に長年住んでいると定番の荒川焼肉、五日市街道の六左衛門、下山口の龍寿司さんなど、とっても美味しいお店ではありますが、義理父と義理母におかれましても、普段口にしないお料理を召し上がっていただきたく自宅開催することにしました。

 だって、たくさーんお祝いいただいてしまったし

酒豪の父とお酒飲めない母へ、妻と1週間前から料理と出す順番、作るタイミングを話し合い決めたお品書きです。

① 牡蠣＜ｶｷ＞のおろしポン酢・・・・・・・・・・・・・・・お通し

② 刺身の3点盛り （本マグロ、真鯛、ウニ）・・・・・お酒のつまみ

③ まめ等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・前菜

④ おでん・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・お酒のつまみ

⑤ イカとエビの中華炒め・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・メイン①

⑥ 春巻き・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・メイン②

⑦ ワンタンスープ

⑧ サラダ

⑨ ケーキ＆アイス　　　　　　ケーキは義理母より

⑩日本酒＆ビール　（笑）

ちなみに私の担当はイカとエビの中華炒めです。

この料理は丁寧に素早く作るのがコツです。

っと言っても、飲み始めたら作るのはおっくうなので1時間前に作っておきました。

・材料は、イカ、エビ、長ネギ、アスパラ、銀杏です。

・銀杏は銀行封筒でレンジでチンして殻を割り、丁寧に剥きます。

・アスパラも表面の固い皮を丁寧に剥きます。

・エビとイカはいつものＣostco＜ｺｽﾄｺ＞で買いたかったのですが時間なくスー　パーのシーフードミックスで代用。あさりなどは生臭いので省き、塩コショウ少々と鶏がらなどで下味つけて片栗粉でまぶしておきます。

・野菜とシーフードを材料別に油とおししておきます。

・仕上げは中華鍋をあっためます。ポイントは鍋をあたためると白い煙がたつの　で一度火を止め、２、３回繰り返し高温で一気に炒めます。

・銀杏は入れると中華のしつこさが感じない味加減で食が進むと思います。

けれど失敗はＣostcoでエビとイカを買わなかったことです。

イカはブロックのような塊を花型切りにし、エビもプリップリで食べ応えがないといけません。シーフードミックスの小粒では重量感が味わえなかったです。それでもやさしい義理母は美味しいと言っていただけましたが

そんなこんなで楽しいパーティーも終わり、妻が入れたコーヒーをすすりながら、食洗器などで片付ける妻の後姿に、子育て任せぱなしの感謝の気持を心で伝えながら思い出しました。

主役は長男と次女だった

今年は長男と次女の七五三がありました。 定休日の都合上、お参りは平日になるのですが、長男が幼稚園の皆勤賞を目指しているのでスタジオでの写真撮影と夜のお祝いを考えると　どうしてもスケジュールがタイトになります。よってお参りとお祝いパーティーを二日にわけて行いました。 まずは地元の神社へお参りです。

次女が着ている着物は、妻の実家で代々受け継がれている着物です。もちろん妻も七五三で着ています。

少し自慢させていただくと、レンタルと違い、布地が何とか？で出来ているので全然代物が違うとのこと。

確かに、レンタル着物のデザインはラメがたくさん入り、きらびやかではあるけど、次女の着物は登場した時のオーラーが漂う着物でした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（お祝いパーテーィーは事項にて）

8日（土）は長男が通う幼稚園の運動会に参加してきました。

例年、運動会のお弁当の定番は骨付きから揚げでしたが今年はメニューが変わりました。

子供が小さい時はイベント盛りだくさんで楽しいひと時を過ごせますね。

本日の夕暮れ時、お客様への訪問途中　車で信号待ちしていた視界に２０年ぶりに知人を見かけた。

あれから２０年・・・・・・

きっと同じ街に住み続け、お互い様々な出会いと経験を繰り返し今を生きている。

お互い今が幸せだろうか？　

 ２０年という月日なんて、今思えばあっという間に過ぎていくものですね。

信号が青になり車を発車させながら、頭の片隅には過去の時間と現実の時間が交差していく。

 今の自分が幸せに満ちているからこそ思えるのでしょうが、いつか息子や娘が人生の途中でつまずき 生きる望みを失くしてしまった時　苦しみぬいた４年間の思い出を人生の先輩として語りかけてあげよう

苦しみの先には幸せがあることを経験できたからこそ。

最近、当社の別荘会員様より毎日のように相談の連絡があります。

ある会社が当社の別荘地所有者にかたっぱしから「当社に販売を任せて土地や別荘を売りませんか？」との手紙を送っています。ここまでは問題ないのです。そこから先に問題があります。例えば昨日このような電話を会員様からいただきました。

会員様　「◎×△という不動産会社から、私の土地が坪単価8万円で売れると査定きたけどどう思う」　（笑）

私　「いい加減な査定ですね。今は群馬県全域の別荘地は県道村道沿いは別にして相場は坪単価1万円～2万円ですよ・・・。別荘地開発当時でもバブル時代でもうちの別荘地は坪単価8万円では売れてませんよ（笑）」

会員様　「でしょう。俺もおかしいと思ったんだよ。それに娘にインターネットでその会社を調べてもらったら　資本金もしっかりしてるんだけど、広告費を40万円よこせと言っているんだよ。」

私　「・・・・・・・・・。あーあーっ。とうとう　そういう会社がでてきましたか。実は・・・・・・・・」

皆様、何が問題かわかりますか？

物件相場が坪単価1万円の土地を坪単価8万円で査定すると、土地が100坪の場合100万円が800万円になります。インターネット時代でユーザーが相場を把握している時代に相場以上の価額の不動産はよほど付加価値ある土地でないと買い手はつきません。わかりやすく申せば、皆様もご近所の住宅相場は広告みているとわかると思います。近所で新築建売住宅が３０００万円相場ででているところ、３０００万円と同じ条件の家が1億円で売りに出されても誰も買いません。ところがリゾート地というのは昔購入した人が安く叩き売りしたくない気持があり売主様の都合により価格にばらつきあります。当社の別荘地でも同じ別荘地でありながら、坪単価１千円～５万円と様々な価格設定の変動あります。それでも買主相場というか市場価格は存在しますので坪単価１万円相場のところ坪単価８万円では売れません。

必ずこういう話には裏があります。

今回のケースでは不動産会社が広告費４０万円を要求しているようです。

皆様が勘違いされるケースとしてよくあるのがこの広告費の件です。売りたい方は不動産会社に販売という商売をさせてやってるので当たり前のように不動産会社が広告費をだしてくれると思っております。実はこの広告費は法的には売主様の合意があれば売主様に請求してよいこととなっています。よってまず考えられるのは売れない事が承知で高く査定して販売を獲得して広告費だけせしめようとしているケース。次に考えられるのは、ホームページに掲載物件を増やしたい目的。アマゾンと一緒で商品在庫が多ければ多いほどいいので。

その他色々想像できますが、よーく考えてみて下さい。何故、大手不動産会社がリゾート地を商売としないのか。２００万円の土地を仲介して得る報酬は約１０万円です。交通費や経費差引けばさらに少なくなる手数料。特に東京や全国的知名度のある大手不動産会社はまず商売としません。たまに別荘地で大手不動産会社の看板みかけますがそれは抱え込み商売といい、地主様に東京の不動産売却を頼まれついでにリゾート地も一緒に・・・のケースが多いです。

それでは当社は何故、別荘地の販売をしているかと申せば管理しているからにつきます。実際数万円の手数料でも販売依頼受諾します。別荘地の管理会社の殆どが自社で販売する力がありません。当社のようにホームページ中心に販売力ある会社が少ないのです。当社も当社のホームページ以外にもポータルサイト含め４０サイト以上の広告掲載しますので広告量はものすごいかかります。当社は広告費はお客様に請求しないので別荘地販売利益からはまず広告費は捻出できないので東京の利益より捻出しています。しつこいですが当社が管理している別荘地だからです。

営業の本音を申せば、せっかく東京売買で稼いだ利益をもっと不動産投資系に使いたいのにリゾート費用にまた持ってかれるのか・・・・との不満あります。けれでも、別荘管理は当社の中心業務であるので別荘地を衰退させない為にも販売努力は必要です。別荘地は利用してもらわないと衰退していくので。それでももっともっと本音申せば、大手不動産会社が積極的に当社の別荘地を販売してくれれば当社は余計な経費使わず管理だけに集中できるのでそのほうが嬉しいです。

何名かの会員様はこのような会社は許せないのでどこに訴えればよいかと聞かれましたが、当社はこのように査定して・・・広告費はこうこうで」　と切り返されるので余計な労力は避けた方がいいですよと一応相談先だけ伝えました。

でも、どう考えてもこの査定からの流れは違法でないようで実は、リゾート地を手放したいと考えている地権者の心理を逆手にとった心理商法といわざる得なく同業者として残念でなりません。当社はとにかく販売力をもっともっと日々研究していこうと固く、最決心した次第です。

いつの時代も詐欺商法はありますが、不況が続くとあの手この手で悪智恵を働かす者がでてきます。特にリゾート不動産を所有している高齢者向けの詐欺商法は多いです。当社は群馬県７箇所、新潟県1箇所、宮城県1箇所で別荘地を管理していますのであらゆる詐欺商法を目の当たりにしております。さて、詐欺業者がどのように土地所有者の連絡先を調べ上げるかご存知でしょうか？当社では別荘会員様の連絡先をもちろん把握しておりますが、もちろん個人情報の守秘義務がありますので口外しません。では一体どのように調べるかですが、法務局で登記簿謄本を取得し調べ上げます。誰でも法務局で登記簿謄本を取得すれば土地所有者の住所がわかりますのでまず詐欺業者は登記簿記録より所有者を調べ上げます。

別荘地での最近の流行詐欺は測量詐欺でした。別荘地の土地所有者に測量会社から手紙がきます。たいてい２パーターンあり

 ＜パターン①＞

 「貴殿の隣接地を売却することとなりました。つきましては地積を確定する為貴殿の土地の測量が必要になります。境界明示は土地所有者様の義務です。よって数十万円の費用をお願い致したく・・・・・・」　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓回答

隣接所有者より境界立会いの依頼があった場合、土地所有者が立ち会う義務は発生しますが自分が測量をする必要はありません。

＜パターン②＞

「貴殿がご所有されている土地の購入を検討している方がいます。但し、境界確定をし再測量しなければ今後売却することは難しいので数十万の測量をお願いいたしたく・・・・・」　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　↓回答

測量済の土地でも境界を目視確認できなければ再測量は必要です。しかし、不動産売買契約をしてから測量すればいい話で買主様が確定していないのに測量する必要はございません。 当社も会報誌でこのような測量詐欺には気をつけて下さいの文書は出しておりますが、早く利用しない別荘地を手放したいと考えている高齢者の方でひっかかった人も実際にいます。殆どの方が管理会社の当社に相談くる流れを作っているので大丈夫ですが・・・・・・・。

 他にも不動産会社の詐欺手口としてこのようなケースもあります。

＜パターン③＞

不動産会社が土地所有者にダミーの買主をたてて購入したいと申し出ます。手付金を土地所有者に支払い同時に契約時に仲介手数料の半金をいただきその後トンズラ・・・・・・」 他にもあげればきりがないのですが、最近ではインターネット時代に突入し、まともな業者だと思われる会社が詐欺すれすれの商売をしだしてきました。詐欺ではないけれどモラルに反するというべきか・・・・・・。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（詳細は事項に続く）

９月１日（木）は防災の日です。

特に今年は３・１１東日本大震災後なので全国民が震災について真剣に考え防災訓練に取組むことと思います。１週間は防災の週になるので我が子が通う幼稚園と小学校の訓練にも参加しようと思っています。

振り返ると、３月１１日はたまたま会社を代休で休んでいました。あの震災が起きた２週間は当社においてもあわただしく日々が過ぎていきました。当社の管理している別荘地が宮城県川崎町にある為です。

（３・１１震災日）

◆妻と子供二人連れて東大和市の上仲原公園で遊び、目の前のampmのコンビニでアイスを食べてい　 る時、地震発生。　急いで子供を外に連れ出すと電柱も隣の西松屋の看板も大きく揺れている。　

◆店内を見ると一緒にいた女子中学生がケラケラ笑って中にいるので、窓ガラスをドンドン叩き、外のに　 非難するよう怒る。その内、店員やお客も外に非難してきた。

 ◆会社へ連絡

◆社員、友人、関連先が連絡とれない

（３・１２）

◆会社で緊急会議

◆気が狂ったように安否確認システムをかけ続けても社員と連絡とれない。

 ◆情報の頼りは仙台の青年会議所メンバーが発するツイッター

◆小学校の男女仲間との集まりを中止する

（３・１３）

 ◆青年会議所の先輩がツイッターで情報を呼びかけてくれる　（感謝感激）

◆現地に行こうにもガソリンパニック、食料品買いだめパニック、そして車の県規制などがあり行けない

 ◆青年会議所の先輩が福生方面で食料品買えるから宮城社員分を買おうかと連絡くれる（感謝感激） しかし、送る手段なく気落ちする。

◆どうか、社員が無事でありますように

 （３・１４）

◆群馬営業所でガソリンと食料を調達でき、社長が夜中現地へ出発　東京で会員連絡待機を私が受け　 持つ ◆隣町の村田町役場の町長のツイッターを発見し情報収集

（３・１５）

 ◆夕方福島県に脱出した社長より連絡入る。午前中に現地入りでき社員の無事確認　うれしかった

 ◆現地は電気・ガス・水道使えず、ガソリンもなく、食料買えそうな山形方面へも行けない

 ◆川崎町役場の給水所へも行けないので、社員が２時間歩いて別荘会員に飲み水限定で管理事務所　 に給水設置

◆社長の車が日光までしか燃料なさそうなので群馬営業所社員に燃料積んで日光にむかわせる。

◆宮城への第二便に備え食料を群馬で調達準備

 （３・１６）

◆別荘会員への対応

（３・１７）

 ◆義捐金５万円振り込む （３・１８～２４日）

◆青年会議所の義捐金募金活動の手伝い

◆青年会議所の市内の方々より救援物資集め・・・・人の心って本当に温かい

◆東大和市の業務スーパーで宮城社員への食料調達できる。保存食ばかりだろうからハムの塊、子　　供ど老人がいたっけ　せめてこんなお菓子で気がまぎれてくれればいいが・・・・・。頑張れ・頑張れ

 ◆美住町のヤマト便に夜持ち込んだら、配達店の秋保店までしか配達できないとの事。っくー（悔）　　翌日、佐川急便にＴＥＬしたらＯＫとの事（安） （３・２５～４・１２）

◆福島県浪江町で田植え事業をした時にお世話になった人を助ける活動開始

◆メンバーの店である井の頭公園のいせやで浪江復興協議、現職議員とメンバーで久々の焼き鳥とビール

◆浪江町知人へ義捐金１万円 

◆震災後に色々な会合・場所・社員へ義捐金を入れてきたが、そろそろ限界。できる範囲とはいえでき　れば直接の知りあいにもっと有効的に渡したかった本音も感じる。浪江の人の話を聞くとほっとけない　よ・・・・・・・・・・・・　故郷が戻れず、懐かしい海にはカラスの大群が・・・・埼玉県に着のみ着まま一家総出で妹の場所へ　非難しても、前向きに会社を興して頑張ろうとしても、コピー機が買えないetc・・・・もう少し自分にお金　の余裕があればせめて１００万円位は渡してあげたい・・・自分の力不足が悔しい　男として

 （５・３０）

◆被災者の別荘購入のお手伝いと亘理町や丸森などの預かっている物件の確認へ宮城県へ出張する亘理町から仙台空港方面へ雨の中、車を走らせる。かつての風景は様変わりし家は流され海の荒れ模様がはっきり分かる。電柱は折れたまま　信号機が点灯しない場所もあり、パトカーが誘導している 車を走らせていると、だんだん、頭が偏頭痛になってきた　胸も苦しくなり車を停車させて車外にでて酸素吸入・・・・・宗教は入信していないが、前に信頼相談している霊媒師に言われたことがある。あなたは霊感が強いので、特に不動産という仕事をしているのだから、その土地土地で地祖霊様に挨拶するのよ・・・何か感じたら肩を手で払いなさい・と・・・宗教的とか関係ないしに何か念を感じてしまう

（７・２７）

ある会に参加し「安全・安心な街づくり」がテーマの会合に参加した。東村山市の渡部市長様と防災課の小山様が参加してくださり、参加者全員でディスカッションした。私がディスカッションのまとめを発表したのでその際、色々意見を言わせていただいた。実際に防災訓練は学校だけでなく市民全員でできないかと。防犯・安全・予算の諸問題はあるがこの時期・このチャンスを逃してはいけないのではないか？実際に人が防災訓練で動けば、本当の意味でのシュミレーションを行政も確認でき何がふそくしているか確認できるはず。我が家は美住町に在住し、緊急避難場所の中央公園や富士見小学校に行くにも陸橋が渡れなかったら行けないし、八坂小学校までは火災・倒壊が危険な高層団地の中を子供が歩いていかなければならない怖さあります。どうか行政には今一度、智恵と行動勇気を絞って欲しい。

 （結びに）

改めて、この度の東北地方太平洋沖地震において、被災された皆様に心よりお見舞いを申し上げるとと　　　もに、お命を犠牲にされた御霊に謹んで哀悼の意を表します。

３・１１より、すでに人生の悲しい物語がはじまった方々も歯を食いしばり生きています。

悲しい記憶は消えません。

けれど悲しい記憶が、今後の生き方の目標を導き出してくれるものと信じております。

一世代前と比べて夫婦の役割分担は変化しています。子育て・料理etc・・・・。

 我が家においても料理に関して夫である私が、会社の定休日に月に数回ですが料理担当します。

 こうみえても、学生時代のアルバイトで　「すかいらーく」　「マクドナルド」　「am pm」 にはじまり新宿ルミネの　「カクテルバー」　「焼き鳥バー」　「小田急ハルク」　等々の経験あるのでそこで覚えたメニュー中心に多少は料理に自信あります。

ただ、私は大人向けの料理しかできないので、我が家の子供のように、10歳、5歳、3歳の年齢にはあまり喜んではもらえません。

得意料理の一例を挙げると

 ◆しいたけの肉詰め　/　ピーマンの肉詰め　　※ポイントは肉のつなぎとして山芋を使用

◆明太子　or　ササミの梅しそ巻き　鳥刺　　　※ポイントはササミを焼きすぎない事

 ◆オムライス　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※ポイントはチキンライスの下味ソースと卵

 ◆メキシカンジンジャー　or　タコライス　　　　　※ポイントはタコのぶつ切りの大きさとブラックペッパー

◆サウザンドレシング　　　　　　　　　　　　　　　※ポイントはケチャップとマヨネーズと酢の割合

◆豆腐サラダとジァガイモサラダ　　　　　　　　　※ポイントはマーボ豆腐の元とジャガのしゃきしゃき感

 などなどあります。

さて、前置きが長くなりましたが先日の夏休み最終日に腕のよりをかけ家族に料理をふるまいました。

子供中心メーニューが続いていたので、たまには魚中心にしようと思い以下のメニューにしました。

①串刺しニジマスの塩焼き　　　　　　　　　　　　※ポイントは子供がワクワク食べれるように串さしにする

②サザエのつぼ焼き　　　　　　　　　　　　　　　　※ポイントは日本酒でなくワインとバター醤油を使用

 ③えんがわと金目鯛の刺身　　　　　　　　　　　　※ポイントは皿の下に氷を敷き適温に保つ

④ベーコンのアスパラ巻き　　　　　　　　　　　　　※ポイントはアスパラの皮をよく剥く　（笑）

 そんなこんなでこのように完成しました。 ジャッジャッーン

 妻がビールを注いでくれます。

私　　　「さあー、今日でパパの夏休みは終わりだ　ねえー、夏休み楽しかった　　それではいただきます」

妻　　　「健ちゃん　お疲れ様です。　いただきます。」

子供　 「いっただきまーす」

家族　「・・・・・・・・・・・・・・・・・」

前回のブログで書いた関西地方の敷引特約と更新料に関する紛争問題は、家主様側の勝訴が確定しました。勝訴した家主様も、かかわっている不動産管理会社様もきっと手放しで喜んではいないと思います。何故ならば、今回の紛争問題は、賃貸業を営んでいる家主様と不動産業者が前々より厳しい未来を予感しつつも慣例にまかせて腰をあげなかったところ、借主様（消費者）側より厳しい現実をつきつけられたからです。

（１）：賃貸業の衰退
◆人口減少と少子高齢化により、将来的に賃貸業は衰退していくと言われています。いわゆる衰退産　 業です。お部屋を借りていただける学生さんも少なくなり、景気に左右され親御様もなるたけ安い部　　 屋を子供に借りさせ、独身社会人、ファミリーも右肩上がりの給料体系が無くなった社会で堅実に予
算を抑えて借ります。一方、昭和50年代から平成5年前後まで続いた賃貸マンションとアパートも経　　 年変化による建物老朽化に伴い修繕が必要になりましたが、その必要な時期がきても、肝心の入居　者も確保できないが為、リフォーム修繕も行えず、必然と入居者も確保できず、人が住まなくなってく　　ると建物はますます劣化していき、何とか空室を埋めようと リフォームしても空室の競合物件が多く対　抗する為賃料下げて運用が難しくなっております。

　つまり

※完全なる需要と供給のバランスが崩れている。
※平成10年頃より勝ち組・負け組みに人材淘汰がはじまったが、マンション・アパートも勝ち組と負け組　みに仕分けされてきた。　

（ ちなみに7月8日現在　全不動産管理会社の東村山市・小平市・東大和市の空室状況ですが）

・東村山市　 991部屋
・小平市　　　997部屋
・東大和市 　387部屋　　　　　　　　　　　　※１・２・３Ｋ，ＤＫ，ＬＤＫのマンションとアパート合計です。

　みてください。これだけのお部屋が空いている状況で借りる人も減れば、ユーザーは条件が良い物件　から選んでいくのは当たり前です。需要と供給のバランスが崩れた状態です。

（２）：家主様と不動産会社の関係とは
◆賃貸の入居者様におかれましては、何か困ったことがあると家主には連絡しずらいから不動産会社　 に連絡される方が多いのではないでしょうか？水のトラブル・鍵紛失・相隣関係のトラブル等々。実際
　に当社にも毎日のように色々なご相談の電話をいただきます。さて、皆様のなかに不動産管理会社　 に相談してもすぐに対応してくれない、不親切だったなどご不満あったかたはいらっしゃいますか？
まず大前提で不動産会社にはお部屋を紹介するだけの会社と入居後のアフターフォーローまでみて　 くれる管理会社に分かれます。細かくは色々なパターンあるのですが大きく分ければ家主様が空室　をうめる仕　事を不動産会社に依頼するか、マンション・アパート管理まで依頼するかに分けられま　　　す。

①家主様が不動産会社に空室部屋の仲介を依頼した場合
　　　　　　　　　　↓
★入居者が決まりましたら不動産会社の仕事はおしまいです。入居後にトラブルあっても家主様と入居　 者様で解決してもらいます。

②家主様が空室部屋の紹介と管理まで不動産会社に依頼した場合
　　　　　　　　　　↓
★入居者が決った後も定期的に管理マンション（アパート）の管理も行います。業務は賃料管理やマン
　ションメンテナンス、トラブル・・・・多岐にわたり仕事があります。そこで家主様と管理委託契約を締
結し毎月、賃料の何％かを管理収入として家主様よりいただきます。

（３）：不動産トラブルの窓口は不動産会社？
◆Ａさんが、あるマンションに入居したのは駅前のＢ不動産より案内してもらい契約しました。契約の時　 の説明でこのマンションはＣ不動産が家主様より管理を頼まれていますとＡさんは説明受けていたの　 で何かありましたらＣ不動産に電話してくださいと説明受けていました。入居してまもなく、上の階の　 学生さんが毎晩麻雀を打ち騒いでいるのでとてもでなく生活できずＣ不動産に文句を言いました。

　「おいー、お前の会社は一体何を管理しているんだー　ふざけるなー　上の学生がうるさくて眠れない　 じゃないか　精神的に被った損害賠償を請求してやる」

　「それはお気の毒ですね。しかし当社は家主様に部屋の募集を頼まれているだけで管理は頼まれて　 いませんので自分で学生さんに苦情を言うか家主様に連絡してくださいませんか？」

上記の会話のやりとりは創作ですが、皆様はどう思いますか？

なーんて不親切な不動産会社だと思いますでしょうか？

・まず入居者の立場になると、Ｃ不動産から言われれば、そりゃ怒りますよね。

・一方、Ｃ不動産の立場で言えば、家主様から管理費もらっていないのにそこまでやってられないとの　　気持です。そりゃーそうですよね。電話代・人材・労力・時間がとられ、一番の損失は人材を動かすこ　とによりその他業務の妨げに伴う利益損失。

（ポイント）
・実際は、当社も含めてどこの不動産管理会社も親切に対応はしますから、実際に現場にかけつけたり　水漏れなどあった場合は家主様に変わり、無報酬で動いたり、電気代・ガソリン代・土産代使い動ま　　す。つまり不動産会社と家主様が管理委託契約まで締結しているケースが少ないのが現実です。こ　　の家主様とのもちつもたれの関係は古きよき時代から続く人間ともいえますが、入居者にとってはそ　　れはあくまでも家主と管理会社の問題で関係ないだろうとの話になってしまいます。

（４）：不動産会社と家主様の曖昧な関係

　　　　　　[１ルームが８部屋ある1棟アパートを不動産会社が管理しているとします。]

◆仮に一部屋4万円とし2年に1回更新で更新手数料が家賃の1か月分ですと更新料の半分が事務手　 数料として不動産会社がいただくとして4万円×8部屋÷２（家主様と折半）＝16万円の収入
◆16万円の収入得る2年間の間には色々な仕事があります（笑）一月計算でしますと16万円÷24ヶ月　　　＝1ヶ月6,600円の見込み収入です。さらに、空室がでますとそれに伴う各種広告費様や満室状態　　　とは限らないので空室あれば毎月広告募集するので広告費かかります。
◆本来、家主様と管理委託契約を締結しなければ、空き部屋募集のみでＯＫですが、管理会社からし　　 てみれば細かい仕事をしないと家主様より首を切られてしまう恐れと、この仕組みを家主様にご説明
　しても家主様も入居率が悪いこの時代に余計な費用は払いたくない本音ある為、人間関係という曖　　 昧な関係で不動産会社と付き合っています。

（５）：それでも習慣は変えられない？
◆人間が生まれながらに持っているであろう気質や性質があります。又、生まれながら育った生活習慣　 もあります。性格は変えられずとも習慣はその時々により臨機応変に対応できると思いたいものです　 が、このしみついた習慣というか感性が抜けない不動産会社と家主様が多いです。もちろん当社も偉　 そうなことは言えず同じです。実は、某大手賃貸仲介会社は入居斡旋はしますが退室に伴う業務 は　 しません。その他にも退室に伴う業務は数万円業務料をいただければ家主様に変わって行う会社も
あります。退室業務は不動産会社にとっては時間とお金が費やされる業務です。ですがこの仕事を
家主ができると言えば殆どの家主様ができないのではないでしょうか。それでも家主様におかれまし　 てはおたくに物件を任せているのだから・・・との潜在意識は存在しますのでそれぐらいは不動産会　　 社で対応してくれよーとの思いはあると思われます。

（６）：賃貸業の未来について
◆今回のテーマである「敷引特約」「更新料」についても、慣例という言葉に惑わされた契約の曖昧さが　 問題点だと思います。お客様に入居してもらえる部屋は駅近など諸条件もありますが、はっきり言え
　るのはきちんと商品化された部屋でないと入居してもらえません。汚く掃除されていなくてもその分
　　近隣相場より安く賃料設定されているからいいだろうとの考えは通じません。契約形態も敷引特約　　　や更新料などお金を支払うお客様にとっては、何のためのお金？と疑問符がつくからトラブルのです
　　よって私が思うにこれからの賃貸契約形態は

①敷引特約の禁止
　　　　↓
・退室に伴い不動産管理会社がその都度しっかり立会い、退室後に業者に見積もりとり入居者と家主　　様の負担割合を明確に書面で算出・提示してご納得のうえ敷金精算を行う。

※当社はこの方法で行っております。
※実際は賃貸不動産会社にリフォーム部門を設けるべきである。

②更新料の廃止

・更新料など入居者にとっては負担のなにものでもないので廃止する。家主様におかれましても空室期　間長いよりは入居してもらった方がよいです。

③家主様と不動産会社で管理委託契約を締結する。

・不動産会社は更新事務収入などあてにせず、しっかり管理して毎月管理費を家主様よりいただく。
・管理費いただくことにより管理会社の責任と自覚を促せ、顧客満足度高い業務を目指す。

④仲介客付力のある会社が生き残る

・家主様の一番の悩みは空室解消です。管理業務の中には空室解消が重要課題です。アパートの草　むしりや掃除など何も不動産会社に頼まずシルバーに家主様が直接頼めばすむ話です。不動産管理
　会社に求められているのはもっと次元の高い話です。ネット構築やホームページ活用した募集活動な
　ど空室解消できる会社。つまり入居者の斡旋から退室まで一通りお世話できる会社のみこれから生
　き残れると思います。私の周りにもたくさんの業者仲間がいます。家主様から管理だけもらい肝心な
　入居者斡旋は大手不動産会社や客付会社に任せていれば・・・・・と考えている社長様方々。
　いわゆる仲介業務の表面だけしか理解せず、仲介が廃れていくとの世評だけとらえて管理戸数を増
　やそうと考えている人達に無性に反発とばっかじゃねーの的な感覚がぬぐえません。基本を忘れてい
　ると思いませんか？　商売の基本を？　

お客様＝借主様と家主様＝仲介力・部屋斡旋力ある会社が求められる

お客様＝入居者様と家主様＝不動産会社にまかせておけば一安心。入金帳簿だけチェックすればよい

・大手不動産会社＝仲介業務（入居斡旋業務）だけに力を注ぐ＝入居者と家主様の不満

・中小企業＝管理業務だけに力を注ぐ＝肝心な入居者入れてくれなきゃ意味ないじゃない＝不満

最後にくどくなりますが、

仲介＝管理のシステム完備している会社が時代に求められる会社です。

実はこのシステムをブログで公開しようか迷ったんですが・・・・ごめんなさい。

器がない私、まだ度胸ありません。個別に家主様にご紹介させていただきます。