最近、当社の別荘会員様より毎日のように相談の連絡があります。

ある会社が当社の別荘地所有者にかたっぱしから「当社に販売を任せて土地や別荘を売りませんか？」との手紙を送っています。ここまでは問題ないのです。そこから先に問題があります。例えば昨日このような電話を会員様からいただきました。

会員様　「◎×△という不動産会社から、私の土地が坪単価8万円で売れると査定きたけどどう思う」　（笑）

私　「いい加減な査定ですね。今は群馬県全域の別荘地は県道村道沿いは別にして相場は坪単価１万円～２万円ですよ。別荘地開発当時でもバブル時代でもうちの別荘地は坪単価８万円では売れてませんよ（笑）」

会員様　「でしょう。俺もおかしいと思ったんだよ。それに娘にインターネットでその会社を調べてもらったら　資本金もしっかりしてるんだけど、広告費を40万円よこせと言っているんだよ。」

私　「・・・・・・・・・。あーあーっ。とうとうそういう会社がでてきましたか。実は・・・・・・・・」

皆様、何が問題かわかりますか？

物件相場が坪単価１万円の土地を坪単価８万円で査定すると、土地が１００坪の場合１００万円が８００万円になります。インターネット時代でユーザーが相場 を把握している時代に相場以上の価額の不動産はよほど付加価値ある土地でないと買い手はつきません。わかりやすく申せば、皆様もご近所の住宅相場は広告みているとわかると思います。近所で新築建売住宅が３０００万円相場ででているところ、３０００万円と同じ条件の家が１億円で売りに出されても誰も買いませ ん。ところがリゾート地というのは昔購入した人が安く叩き売りしたくない気持があり売主様の都合により価格にばらつきあります。当社の別荘地でも同じ別荘 地でありながら、坪単価１千円～５万円と様々な価格設定の変動あります。それでも買主相場というか市場価格は存在しますので坪単価１万円相場のところ坪単価８万円では売れません。

必ずこういう話には裏があります。

今回のケースでは不動産会社が広告費４０万円を要求しているようです。

皆様が勘違いされるケースとしてよくあるのがこの広告費の件です。売りたい方は不動産会社に販売という商売をさせてやってるので当たり前のように不動産会社が広告費をだしてくれると思っております。実はこの広告費は法的には売主様の合意があれば売主様に請求してよいこととなっています。よってまず考えられるのは売れない事が承知で高く査定して販売を獲得して広告費だけせしめようとしているケース。次に考えられるのは、ホームページに掲載物件を増やしたい目的。アマゾンと一緒で商品在庫が多ければ多いほどいいので。

その他色々想像できますが、よーく考えてみて下さい。何故、大手不動産会社がリゾート地を商売としないのか。２００万円の土地を仲介して得る報酬は約１０ 万円です。交通費や経費差引けばさらに少なくなる手数料。特に東京や全国的知名度のある大手不動産会社はまず商売としません。たまに別荘地で大手不動産会 社の看板みかけますがそれは抱え込み商売といい、地主様に東京の不動産売却を頼まれついでにリゾート地も一緒に・・・のケースが多いです。

それでは当社は何故、別荘地の販売をしているかと申せば管理しているからにつきます。実際数万円の手数料でも販売依頼受諾します。別荘地の管理会社の殆どが自社で販売する力がありません。当社のようにホームページ中心に販売力ある会社が少ないのです。当社も当社のホームページ以外にもポータルサイト含め４０サイト以上の広告掲載しますので広告量はものすごいかかります。当社は広告費はお客様に請求しないので別荘地販売利益からはまず広告費は捻出できないので東京の利益より捻出しています。しつこいですが当社が管理している別荘地だからです。

営業の本音を申せば、せっかく東京売買で稼いだ利益をもっと不動産投資系に使いたいのにリゾート費用にまた持ってかれるのか・・・・との不満あります。けれでも、別荘管理は当社の中心業務であるので別荘地を衰退させない為にも販売努力は必要です。別荘地は利用してもらわないと衰退していくので。それでももっともっと本音申せば、大手不動産会社が積極的に当社の別荘地を販売してくれれば当社は余計な経費使わず管理だけに集中できるのでそのほうが嬉しいで す。

何名かの会員様はこのような会社は許せないのでどこに訴えればよいかと聞かれましたが、当社はこのように査定して・・・広告費はこうこうで」と切り返されるので余計な労力は避けた方がいいですよと一応相談先だけ伝えました。

でも、どう考えてもこの査定からの流れは違法でないようで実は、リゾート地を手放したいと考えている地権者の心理を逆手にとった心理商法といわざる得なく同業者として残念でなりません。当社はとにかく販売力をもっともっと日々研究していこうと固く、最決心した次第です。

９月１日（木）は防災の日です。

特に今年は３・１１東日本大震災後なので全国民が震災について真剣に考え防災訓練に取組むことと思います。１週間は防災の週になるので我が子が通う幼稚園と小学校の訓練にも参加しようと思っています。

振り返ると、３月１１日はたまたま会社を代休で休んでいました。あの震災が起きた２週間は当社においてもあわただしく日々が過ぎていきました。当社の管理している別荘地が宮城県川崎町にある為です。

（３・１１震災日）

◆妻と子供二人連れて東大和市の上仲原公園で遊び、目の前のampmのコンビニでアイスを食べている時、地震発生。急いで子供を外に連れ出すと電柱も隣の西松屋の看板も大きく揺れている。

◆店内を見ると一緒にいた女子中学生がケラケラ笑って中にいるので、窓ガラスをドンドン叩き、外に非難するよう怒る。その内、店員やお客も外に非難してきた。

◆会社へ連絡

◆社員、友人、関連先が連絡とれない

（３・１２）

◆会社で緊急会議

◆気が狂ったように安否確認システムをかけ続けても社員と連絡とれない。

◆情報の頼りは仙台の青年会議所メンバーが発するツイッター

◆小学校の男女仲間との集まりを中止する

（３・１３）

◆青年会議所の先輩がツイッターで情報を呼びかけてくれる　（感謝感激）

◆現地に行こうにもガソリンパニック、食料品買いだめパニック、そして車の県規制などがあり行けない

◆青年会議所の先輩が福生方面で食料品買えるから宮城社員分を買おうかと連絡くれる（感謝感激） しかし、送る手段なく気落ちする。

◆どうか、社員が無事でありますように

（３・１４）

◆群馬営業所でガソリンと食料を調達でき、社長が夜中現地へ出発東京で会員連絡待機を私が受け持つ

◆隣町の村田町役場の町長のツイッターを発見し情報収集

（３・１５）

◆夕方福島県に脱出した社長より連絡入る。午前中に現地入りでき社員の無事確認　うれしかった

◆現地は電気・ガス・水道使えず、ガソリンもなく、食料買えそうな山形方面へも行けない

◆川崎町役場の給水所へも行けないので、社員が２時間歩いて別荘会員に飲み水限定で管理事務所に給水設置

◆社長の車が日光までしか燃料なさそうなので群馬営業所社員に燃料積んで日光にむかわせる。

◆宮城への第二便に備え食料を群馬で調達準備

（３・１６）

◆別荘会員への対応

（３・１７）

◆義捐金５万円振り込む （３・１８～２４日）

◆青年会議所の義捐金募金活動の手伝い

◆青年会議所の市内の方々より救援物資集め・・・・人の心って本当に温かい

◆東大和市の業務スーパーで宮城社員への食料調達できる。保存食ばかりだろうからハムの塊、子供ど老人がいたっけせめてこんなお菓子で気がまぎれてくれればいいが・・・・・。頑張れ・頑張れ

◆美住町のヤマト便に夜持ち込んだら、配達店の秋保店までしか配達できないとの事。っくー（悔）　　翌日、佐川急便にＴＥＬしたらＯＫとの事（安） （３・２５～４・１２）

◆福島県浪江町で田植え事業をした時にお世話になった人を助ける活動開始

◆メンバーの店である井の頭公園のいせやで浪江復興協議、現職議員とメンバーで久々の焼き鳥とビール

◆浪江町知人へ義捐金１万円

◆震災後に色々な会合・場所・社員へ義捐金を入れてきたが、そろそろ限界。できる範囲とはいえできれば直接の知りあいにもっと有効的に渡したかった本音も感じる。浪江の人の話を聞くとほっとけないよ・・・・・・・・・・・・故郷が戻れず、懐かしい海にはカラスの大群が・・・・埼玉県に着のみ着まま一 家総出で妹の場所へ非難しても、前向きに会社を興して頑張ろうとしても、コピー機が買えないetc・・・・もう少し自分にお金の余裕があればせめて １００万円位は渡してあげたい・・・自分の力不足が悔しい男として

（５・３０）

◆被災者の別荘購入のお手伝いと亘理町や丸森などの預かっている物件の確認へ宮城県へ出張する亘理町から仙台空港方面へ雨の中、車を走らせる。かつての風景は様変わりし家は流され海の荒れ模様がはっきり分かる。電柱は折れたまま信号機が点灯しない場所もあり、パトカーが誘導している。
車を走らせていると、だんだん、頭が偏頭痛になってきた。胸も苦しくなり車を停車させて車外にでて酸素吸入・・・・・宗教は入信していないが、前に信頼相談している霊媒師に言われたことがある。あなたは霊感が強いので、特に不動産という仕事をしているのだから、その土地土地で地祖霊様に挨拶するのよ・・・何か感じたら肩を手で払いなさい、と・・・宗教的とか関係ないしに何か念を感じてしまう

（７・２７）

ある会に参加し「安全・安心な街づくり」がテーマの会合に参加した。東村山市の渡部市長様と防災課の小山様が参加してくださり、参加者全員でディスカッ ションした。私がディスカッションのまとめを発表したのでその際、色々意見を言わせていただいた。実際に防災訓練は学校だけでなく市民全員でできないか、と。防犯・安全・予算の諸問題はあるがこの時期・このチャンスを逃してはいけないのではないか？実際に人が防災訓練で動けば、本当の意味でのシュミレー ションを行政も確認でき何がふそくしているか確認できるはず。我が家は美住町に在住し、緊急避難場所の中央公園や富士見小学校に行くにも陸橋が渡れなかっ たら行けないし、八坂小学校までは火災・倒壊が危険な高層団地の中を子供が歩いていかなければならない怖さあります。どうか行政には今一度、智恵と行動勇 気を絞って欲しい。

（結びに）

改めて、この度の東北地方太平洋沖地震において、被災された皆様に心よりお見舞いを申し上げるとともに、お命を犠牲にされた御霊に謹んで哀悼の意を表します。

３・１１より、すでに人生の悲しい物語がはじまった方々も歯を食いしばり生きています。

悲しい記憶は消えません。

けれど悲しい記憶が、今後の生き方の目標を導き出してくれるものと信じております。

一世代前と比べて夫婦の役割分担は変化しています。子育て・料理etc・・・・。

我が家においても料理に関して夫である私が、会社の定休日に月に数回ですが料理担当します。

こうみえても、学生時代のアルバイトで　「すかいらーく」　「マクドナルド」　「am pm」 にはじまり新宿ルミネの　「カクテルバー」　「焼き鳥バー」　「小田急ハルク」　等々の経験あるのでそこで覚えたメニュー中心に多少は料理に自信あります。  😛

ただ、私は大人向けの料理しかできないので、我が家の子供のように、10歳、5歳、3歳の年齢にはあまり喜んではもらえません。

得意料理の一例を挙げると

◆しいたけの肉詰め　/　ピーマンの肉詰め　　※ポイントは肉のつなぎとして山芋を使用

◆明太子　or　ササミの梅しそ巻き　鳥刺　　　※ポイントはササミを焼きすぎない事

◆オムライス　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※ポイントはチキンライスの下味ソースと卵

◆メキシカンジンジャー　or　タコライス　　　　　※ポイントはタコのぶつ切りの大きさとブラックペッパー

◆サウザンドレシング　　　　　　　　　　　　　　　※ポイントはケチャップとマヨネーズと酢の割合

◆豆腐サラダとジァガイモサラダ　　　　　　　　　※ポイントはマーボ豆腐の元とジャガのしゃきしゃき感

などなどあります。

さて、前置きが長くなりましたが先日の夏休み最終日に腕のよりをかけ家族に料理をふるまいました。

子供中心メーニューが続いていたので、たまには魚中心にしようと思い以下のメニューにしました。

①串刺しニジマスの塩焼き　　　　　　　　　　　　※ポイントは子供がワクワク食べれるように串さしにする

②サザエのつぼ焼き　　　　　　　　　　　　　　　　※ポイントは日本酒でなくワインとバター醤油を使用

③えんがわと金目鯛の刺身　　　　　　　　　　　　※ポイントは皿の下に氷を敷き適温に保つ

④ベーコンのアスパラ巻き　　　　　　　　　　　　　※ポイントはアスパラの皮をよく剥く　（笑）

そんなこんなでこのように完成しました。 ジャッジャッーン

妻がビールを注いでくれます。

私　　　「さあー、今日でパパの夏休みは終わりだ　ねえー、夏休み楽しかった　　それではいただきます」

妻　　　「健ちゃん　お疲れ様です。　いただきます。」

子供　 　「いっただきまーす」

家族　　　「・・・・・・・・・・・・・・・・・」

私　　　「ん？・・・・・・・・・・・・」

3分経過

長女　　 「・・・・・ごちそうさま」

私　　　「あれ？　もう食べないの？」

次女　　 「〇ちゃんもごちそうさま」

長男　 　「俺もいいや」

妻　　　「ねえー、せっかくパパが作ってくれたんだからしっかり食べなさいよ」

長女　　 「・・・・・だってさ・・・まずいんだもん」

あーあー、子供ってむずかしい  😥

こども向けの料理って難しいですね。

先日も朝食がパンでただのトーストでは味気ないと思い、ベーコンと卵焼いてレタスと一緒にサンドウィッチにしたら、ただのトーストがいいと言い出すし、以前も朝食に味噌汁とサラダ作ったら食べず、卵かけごはんだけでいいと言い出し始末です。

男の料理って大人向き？  😉

前回のブログで書いた関西地方の敷引特約と更新料に関する紛争問題は、家主様側の勝訴が確定しました。勝訴した家主様も、かかわっている不動産管理会社様もきっと手放しで喜んではいないと思います。何故ならば、今回の紛争問題は、賃貸業を営んでいる家主様と不動産業者が前々より厳しい未来を予感しつつも慣例にまかせて腰をあげなかったところ、借主様（消費者）側より厳しい現実をつきつけられたからです。

（１）：賃貸業の衰退
◆人口減少と少子高齢化により、将来的に賃貸業は衰退していくと言われています。いわゆる衰退産業です。お部屋を借りていただける学生さんも少なくなり、景気に左右され親御様もなるたけ安い部屋を子供に借りさせ、独身社会人、ファミリーも右肩上がりの給料体系が無くなった社会で堅実に予算を抑えて借ります。一方、昭和50年代から平成５年前後まで続いた賃貸マンションとアパートも経年変化による建物老朽化に伴い修繕が必要になりましたが、その必要な時期がきても、肝心の入居者も確保できないが為、リフォーム修繕も行えず、必然と入居者も確保できず、人が住まなくなってくると建物はますます劣化していき、何とか空室を埋めようとリフォームしても空室の競合物件が多く対抗する為賃料下げて運用が難しくなっております。

つまり

※完全なる需要と供給のバランスが崩れている。
※平成10年頃より勝ち組・負け組みに人材淘汰がはじまったが、マンション・アパートも勝ち組と負け組みに仕分けされてきた。

（ ちなみに7月8日現在　全不動産管理会社の東村山市・小平市・東大和市の空室状況ですが）

・東村山市　 991部屋
・小平市　　 997部屋
・東大和市 　387部屋　　　　　　　　　　　　※１・２・３Ｋ，ＤＫ，ＬＤＫのマンションとアパート合計です。

みてください。これだけのお部屋が空いている状況で借りる人も減れば、ユーザーは条件が良い物件から選んでいくのは当たり前です。需要と供給のバランスが崩れた状態です。

（２）：家主様と不動産会社の関係とは
◆賃貸の入居者様におかれましては、何か困ったことがあると家主には連絡しずらいから不動産会社 に連絡される方が多いのではないでしょうか？水のトラブル・鍵紛失・相隣関係のトラブル等々。実際に当社にも毎日のように色々なご相談の電話をいただきます。さて、皆様のなかに不動産管理会社に相談してもすぐに対応してくれない、不親切だったなどご不満あったかたはいらっしゃいますか？
まず大前提で不動産会社にはお部屋を紹介するだけの会社と入居後のアフターフォーローまでみてくれる管理会社に分かれます。細かくは色々なパターンあるのですが大きく分ければ家主様が空室をうめる仕事を不動産会社に依頼するか、マンション・ア パート管理まで依頼するかに分けられます。

①家主様が不動産会社に空室部屋の仲介を依頼した場合
↓
★入居者が決まりましたら不動産会社の仕事はおしまいです。入居後にトラブルあっても家主様と入居者様で解決してもらいます。

②家主様が空室部屋の紹介と管理まで不動産会社に依頼した場合
↓
★入居者が決った後も定期的に管理マンション（アパート）の管理も行います。業務は賃料管理やマンションメンテナンス、トラブル・・・・多岐にわたり仕事があります。そこで家主様と管理委託契約を締結し毎月、賃料の何％かを管理収入として家主様よりいただきます。

（３）：不動産トラブルの窓口は不動産会社？
◆Ａさんが、あるマンションに入居したのは駅前のＢ不動産より案内してもらい契約しました。契約の時の説明でこのマンションはＣ不動産が家主様より管理を頼まれていますとＡさんは説明受けていたので何かありましたらＣ不動産に電話してくださいと説明受けていました。入居してまもなく、上の階の学生さんが毎晩麻雀を打ち騒いでいるのでとてもでなく生活できずＣ不動産に文句を言いました。

「おいー、お前の会社は一体何を管理しているんだーふざけるなー上の学生がうるさくて眠れないじゃないか。精神的に被った損害賠償を請求してやる」

「それはお気の毒ですね。しかし当社は家主様に部屋の募集を頼まれているだけで管理は頼まれていませんので自分で学生さんに苦情を言うか家主様に連絡してくださいませんか？」

上記の会話のやりとりは創作ですが、皆様はどう思いますか？

なーんて不親切な不動産会社だと思いますでしょうか？

・まず入居者の立場になると、Ｃ不動産から言われれば、そりゃ怒りますよね。

・一方、Ｃ不動産の立場で言えば、家主様から管理費もらっていないのにそこまでやってられないとの気持です。そりゃーそうですよね。電話代・人材・労力・時間がとられ、一番の損失は人材を動かすことによりその他業務の妨げに伴う利益損失。

（ポイント）
・実際は、当社も含めてどこの不動産管理会社も親切に対応はしますから、実際に現場にかけつけたり水漏れなどあった場合は家主様に変わり、無報酬で動いたり、電気代・ガソリン代・土産代使い動ます。つまり不動産会社と家主様が管理委託契約まで締結しているケースが少ないのが現実です。この家主様とのもちつもたれの関係は古きよき時代から続く人間ともいえますが、入居者にとってはそれはあくまでも家主と管理会社の問題で関係ないだろうとの話になってしまいます。

（４）：不動産会社と家主様の曖昧な関係

[１ルームが８部屋ある1棟アパートを不動産会社が管理しているとします。]

◆仮に一部屋4万円とし2年に1回更新で更新手数料が家賃の1か月分ですと更新料の半分が事務手数料として不動産会社がいただくとして4万円×8部屋÷２（家主様と折半）＝16万円の収入
◆16万円の収入得る2年間の間には色々な仕事があります（笑）一月計算でしますと16万円÷24ヶ月＝1ヶ月6,600円の見込み収入です。さらに、空室がでますとそれに伴う各種広告費様や満室状態とは限らないので空室あれば毎月広告募集するので広告費かかります。
◆本来、家主様と管理委託契約を締結しなければ、空き部屋募集のみでＯＫですが、管理会社からしてみれば細かい仕事をしないと家主様より首を切られてしまう恐れと、この仕組みを家主様にご説明しても家主様も入居率が悪いこの時代に余計な費用は払いたくない本音ある為、人間関係という曖昧な関係で不動産会社と付き合っています。

（５）：それでも習慣は変えられない？
◆人間が生まれながらに持っているであろう気質や性質があります。又、生まれながら育った生活習慣もあります。性格は変えられずとも習慣はその時々により臨機応変に対応できると思いたいものですが、このしみついた習慣というか感性が抜けない不動産会社と家主様が多いです。もちろん当社も偉そうなことは言えず同じです。実は、某大手賃貸仲介会社は入居斡旋はしますが退室に伴う業務 はしません。その他にも退室に伴う業務は数万円業務料をいただければ家主様に変わって行う会社もあります。退室業務は不動産会社にとっては時間とお金が費やされる業務です。ですがこの仕事を家主ができると言えば殆どの家主様ができないのではないでしょうか。それでも家主様におかれましてはおたくに物件を任せているのだから・・・との潜在意識は存在しますのでそれぐらいは不動産会社で対応してくれよーとの思いはあると思われます。

（６）：賃貸業の未来について
◆今回のテーマである「敷引特約」「更新料」についても、慣例という言葉に惑わされた契約の曖昧さが問題点だと思います。お客様に入居してもらえる部屋は駅近など諸条件もありますが、はっきり言えるのはきちんと商品化された部屋でないと入居してもらえません。汚く掃除されていなくてもその分近隣相場より安く賃料設定されているからいいだろうとの考えは通じません。契約形態も敷引特約や更新料などお金を支払うお客様にとっては、何のためのお金？と疑問符がつくからトラブルのですよって私が思うにこれからの賃貸契約形態は

①敷引特約の禁止
↓
・退室に伴い不動産管理会社がその都度しっかり立会い、退室後に業者に見積もりとり入居者と家主様の負担割合を明確に書面で算出・提示してご納得のうえ敷金精算を行う。

※当社はこの方法で行っております。
※実際は賃貸不動産会社にリフォーム部門を設けるべきである。

②更新料の廃止

・更新料など入居者にとっては負担のなにものでもないので廃止する。家主様におかれましても空室期間長いよりは入居してもらった方がよいです。

③家主様と不動産会社で管理委託契約を締結する。

・不動産会社は更新事務収入などあてにせず、しっかり管理して毎月管理費を家主様よりいただく。
・管理費いただくことにより管理会社の責任と自覚を促せ、顧客満足度高い業務を目指す。

④仲介客付力のある会社が生き残る

・家主様の一番の悩みは空室解消です。管理業務の中には空室解消が重要課題です。アパートの草むしりや掃除など何も不動産会社に頼まずシルバーに家主様が直接頼めばすむ話です。不動産管理会社に求められているのはもっと次元の高い話です。ネット構築やホームページ活用した募集活動など空室解消できる会社。つまり入居者の斡旋から退室まで一通りお世話できる会社のみこれから生き残れると思います。私の周りにもたくさんの業者仲間がいます。家主様から管理だけもらい肝心な入居者斡旋は大手不動産会社や客付会社に任せていれば・・・・・と考えている業者方々。
いわゆる仲介業務の表面だけしか理解せず、仲介が廃れていくとの世評だけとらえて管理戸数を増やそうと考えている人達に無性に反発とばっかじゃねーの的な感覚がぬぐえません。基本を忘れていると思いませんか？　商売の基本を？

◆お部屋を探しているお客様がこの会社に頼めばいい部屋を紹介してくれるのではの期待感

◆家主様がこの会社に部屋募集を頼めば満室にしてくれるであろうとの期待感

◆家主様と入居者様が困った時に相談できる不動産管理会社

☆家主様はこの不動産会社に頼めば部屋を埋めてくれるし、何かあればすぐに飛んで解決してくれるので毎月の管理料は保険みたいなものだね！と思っていただけるような管理会社である事。

☆部屋探しのお客様、入居者様、家主様からこの不動産管理会社でなければ困ると思われるような事業でなければいけません。この商売の基本感覚って昔から変わらないのではないでしょうか？お客様＝借主様と家主様＝仲介力・部屋斡旋力ある会社が求められる。

お客様＝入居者様と家主様＝不動産会社にまかせておけば一安心。入金帳簿だけチェックすればよい

・大手不動産会社＝仲介業務（入居斡旋業務）だけに力を注ぐ＝入居者と家主様の不満

・中小企業＝管理業務だけに力を注ぐ＝肝心な入居者入れてくれなきゃ意味ないじゃない＝不満

最後にくどくなりますが、

仲介＝管理のシステム完備している会社が時代に求められる会社です。

実はこのシステムをブログで公開しようか迷ったんですが・・・・ごめんなさい。

器がない私、まだ度胸ありません。個別に家主様にご紹介させていただきます。

本日15日、賃貸マンション契約における「更新料返還請求」の最高裁の判決がでました。最高裁は「更新料は有効」とする初判断を示し貸主側の勝訴が 確定しました。ブログをお読みの方には、この紛争背景をご存知ないかたもいらっしゃると思いますので簡単に今までの経緯をまとめてみます。

・平成19年、京都において借主が集団で貸主（家主）20人に更新料は不当で消費者契約法に違反して　いるので今までに支払った更新料を返還せよと訴えた。

・平成21年、更新料の無効と、受領済みの更新料の一部及び敷引分を返還するよう命じた。

・貸主側が不服とし最高裁の判決待ちとなった。

・平成23年3月、最高裁が「敷引特約は有行」と判決をだした。

・平成23年7月、最高裁が「更新料は有効」と判決をだしたことにより貸主（家主）側の勝訴確定

さて、この問題については皆様のご意見はいかがでしょうか？

もう一度この紛争の論点を、消費者保護法、借家権など法的観点をあえて深く考慮せず実務を通して振り返りたいと思います。

◆まず、言葉の意味を理解してみましょう。

＜敷引特約と更新料について＞
・借主が賃貸契約時に支払う敷金が２ヶ月とします。借主が退室する際には借り物ですから通常ハウスクリーニング代金と毀損箇所ある場合は原状回復費用を敷金より差引いて家主が買主に返却します。
まあー、都営住宅しかり公的な住居も同じように取扱いと一緒ですね。これに対し敷引特約とはあらかじめ契約終了時には一定の金額を返還しない旨と契約の特約条項にもりこんでいる契約で、具体的には、敷金２０万円の内、敷引１０万円であれば解約時に自動的に１０万円は差引かれ、残り１０万円か ら原状回復費用を差引く等々になります。

※何故、敷引特約なんて曖昧なものがあるのでしょうか。敷引の性質として、家主への謝礼、自然消耗の修繕費、賃料を低額にしてもらうことへの代償・・・などありますが、借主にとっては納得いかないでしょう。何故なら一言で申せば曖昧だからです。今回の裁判は関西地方の話で東京方面とは契約の慣例が異なるので裁判になった賃貸条件の契約内容の一例を挙げておきます。

＜今回の関西地方紛争裁判＞　　　　　　　　　　　　　＜左記が東京の慣例であれば＞

・賃料毎月　　　　　　　 ４５，０００円
・礼金　　　　　　　　　 ６０，０００円・・・・・・・・・・・・・・・・礼金１ヶ月又は礼金なし
・敷金　　　　　　　　 １００，０００円・・・・・・・・・・・・・・・・敷金１ヶ月または２ヶ月
・更新（１年ごとに）　 １００，０００円・・・・・・・・・・・・・・・・更新（２年ごとに）賃料の１ヶ月

つまり、関西方面の賃貸契約は賃料以外の項目が東京方面よりかかるといわれております。さて、ここで余計なお金を払いたくない借主ときっちりお金を回収したい家主とのお互いの主張がでてきます。そしてそれらの業務に携わり商売している不動産会社の意見も加味されてきます。

＜借主と家主の主張について＞

（借主）
平成１３年４月１日より消費者契約法が施行され、消費者にとって不利な内容は諸費者保護法に違反すると借主が反論した。つまり借主は契約時に家主や家主代理人の不動産会社で契約する時は契約せざる得ない状況におかれていて、まして知識や交渉力がない消費者立場なのだから不利な条件を飲まざる得ない。

（家主）
家主側にとってはその分、賃料を安くしているのだからという考えと契約自由の原則より契約時に借主と家主で合意していれば特約は有効であろうとの考えになります。だから一度、納得して契約したのに踏み倒すことは断じて許せない。

（不動産会社）
一般的に更新手続き完了後に更新料の一部は事務手数料として家主より報酬をいただきます。
更新料は４０年も全国で続いている慣例で、更新料特約の契約件数は全国で１００万件以上あるとみられており、ここで借主の主張を認めることは不動産会社の営業損失にもなります。

★この更新料裁判について、我々の不動産業界紙では色々な見識者の意見が掲載されていますが実務に携わっている私なんかが読んでいると、法的観点のみであーやっぱり実務に携わっていない人の意見は参考にならないなーとつくづく思います。まー誌面のご意見番は具体的に書けない背景ありますし、改善策を考えるのが我々業者側の課題ですからそこまで人様に求めてはいけません。よって次回のブログでは、借主様（予定者）と家主様の不安を取り除くには一体どうすればよいかを考えていきたいと思います。

◆おかげさまで契約＆売却依頼のラッシュで東京・宮城・群馬・静岡県へ飛び回っております。
◆一昨日、宮城県の出張終わり東京本社に一旦帰社しから久々のメールチェック＆業務整理・・・・・駄目だ・・・とてもでないがやりきれないと落胆
😥
◆明日の早朝は群馬で社長と待ち合わせなので遅刻できない・・・・もったいないけど早朝６時に自宅までタクシー手配し深夜２時に業務を強制終了させる。

◆深夜２時３０分帰宅。リビングのダイニングテーブルに妻手製の弁当にメモ書き発見！

◆今年４０歳の青年に　ちゃん付けもなんですが
😆

★これが夫婦円満のコツです
😀
◆ちなみにこちらは我が家の変わりばいない日常風景ですが、精神・体がほとほと参っている時にふと感謝の気持がわいたのでブログに更新しただけです。
★ つまらないブログでゴメンナサーイ。
　 明日もお客様から笑顔をいただける
　 ように頑張ります
😛

（追伸）
ツイッターはじめました。フォローお待ちしております。
http://twitter.com/#!/murayamatjc